Eine Stadt als Schaufenster

Der kleine Kurort Bad Münstereifel wagt ein großes Experiment: Er wandelt die historische Innenstadt zum Outlet Center. Kann das gutgehen? Heino jedenfalls ist begeistert.

An diesem Donnerstag klingt Musik durch die schmalen Straßen der Altstadt von Bad Münstereifel. Es ist voll und laut. Alle haben gute Laune. Männer in Anzügen treffen auf Rentner in Parkas und Touristen in Trekking-Jacken. Das "City Outlet Bad Münstereifel", so der offizielle Name, eröffnet. 30 Geschäfte von Bugatti über Puma und Tom Tailor bis Wellensteyn, viele mit einheitlichen Markisen und Blumenkübeln vor den Eingängen. Im "Haus zur französischen Lilie" an der Marktstraße, einem im Jahr 1472 errichteten Gebäude, befindet sich nun die Marke Luis Trenker.

Feierlich schneidet Bürgermeister Alexander Büttner das orangene Band durch. An seiner Seite: Investoren und Betreiber. Endlich ist mal wieder was los. Es ist ein geschichtsträchtiger Tag für das beschauliche Städtchen. Es öffnen schließlich nicht nur ein paar Einzelhändler ihre Läden, es passiert mehr: Die 18 500-Seelen-Stadt stellt sich neu auf - und bricht mit Konventionen. Bad Münstereifel, ein mittelalterliches Kleinod im Süden Nordrhein-Westfalens, wandelt sich in Zeiten leerer öffentlicher Kassen zum Outlet Center - zum Schnäppchenparadies. Die Stadt, die durch ihren wohl berühmtesten Sohn, den Schlagersänger Heino bekannt wurde, ist nun Handelsplatz für Kollektionen aus dem Vorjahr, Musterstücke und Überschussware. Radikal reduziert.

Die Menschen strömen in die Geschäfte, als gäbe es etwas umsonst. Doch es ist ein Experiment unter freiem Himmel: Outlet Center gibt es durchaus schon, 13 an der Zahl in Deutschland. Metzingen in Schwaben hat eins, Wertheim in Franken auch, an der belgisch-holländisch-deutschen Grenze kämpfen Roermond und das Maasmechelen Village um Tiefpreis-Fetischisten. Für Kommunen wie Markenartikler war das früher häufig praktisch: Die einen hübschten Brachflächen mit bunten Häuschen auf, die anderen verramschten Ware, die sonst nur noch schwer verkäuflich war und den Platz in teuren Flagship-Filialen in Berlin, Düsseldorf oder Hamburg verstopfte.

Noch nie aber haben sich Politik und Handel mit einem derartigen Konzept in eine Innenstadt, in eine romantische Altstadt noch dazu, gewagt. Hier verteidigte die Branche bisher ihre Normal-Preis-Welt, hier wollten die Stadtmütter und - väter lieber einen traditionellen alltagstauglichen Laden-Mix als Schnäppchenjäger. Soweit die Theorie. Die Praxis sieht so aus: Der Handel in den Klein- und Mittelstädten kapituliert nach und nach vor dem Internet und der Anziehungskraft von Großstädten und Metropolen. Immobilienbesitzer und Kommunalpolitiker stehen verzweifelt vor verödeten Innenstädten, in denen sie allenfalls noch die Wahl zwischen Ein-Euro-Shops, Spielhallen oder Leerstand haben.

Das Experiment von Bad Münstereifel hat deshalb so viel Strahlkraft. Drei Männer aus der Region haben es angestoßen: Georg Cruse, Marc Brucherseifer und Rainer Harzheim. Ihr Sprecher ist Cruse. Im Hauptberuf ist der 49-Jährige Mitgeschäftsführer von Robert Ley, einem Mittelständler im benachbarten Euskirchen mit 20 Modegeschäften - und damit vom Fach. Seit gut einem Jahrzehnt wohnt Cruse in Bad Münstereifel und hat erlebt, "wie die Stadt langsam danieder ging". Auf einer Wanderung kam dem Trio eine Idee: Warum nicht ein paar Häuser in der Innenstadt kaufen und ein Outlet aufziehen? Leerstände gab es genug. Und den lukrativen Nebeneffekt, Geld in Immobilien anzulegen und somit etwas für die eigene Altersvorsorge zu tun, hätte das Projekt auch.

Gerüstet mit allerlei Gutachten sprach Cruse bei Bürgermeister Büttner vor. Der war begeistert vom offenkundigen Unternehmermut, machte aber klar, dass von der Stadt kein Cent zu erwarten sei. Das schreckte Cruse und seine Mitstreiter nicht. Nachdem der Stadtrat dem Projekt zugestimmt hatte, kauften die drei mehr als ein Dutzend Häuser, um ein "einzigartiges Shopping-Erlebnis" in Bad Münstereifel zu schaffen - und langfristig Wert für sich. Schließlich haben sie laut Cruse mit den Sparkassen im Rücken einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag investiert. Das soll sich auszahlen. Anfang des Jahrtausends herrschte schon einmal ein regelrechter Outlet-Boom in Deutschland, der zu kontroversen Diskussionen führte. In Bad Münstereifel wurde damals noch nicht mal im Ansatz über das Thema nachgedacht. Die Stadt hatte ja die historische Bausubstanz, das kaufkräftige Einzugsgebiet im Köln-Bonner-Umland. Die vielen Fachhändler.

Einige Gemeinden befürchteten dagegen schon damals einen Abfluss der Umsätze aus den Innenstädten und verweigerten die Genehmigung für neue Projekte. Je näher ein Outlet, desto größer die Angst der Nachbarn. Dann wurde es ruhig um diese neue Form des Einzelhandels auf der grünen Wiese. Nun tut sich etwas: "Outlets kommen wieder stark auf, denn das Format hat sich etabliert - auch als Gegenpol zum Onlinehandel", sagt Marco Atzberger vom EHI Retail Institute. "Viele Geschäfte, viele Marken verbunden mit einem festen Preisversprechen. Das zieht die Menschen an." Darauf hofft auch Bad Münstereifel. 800 Meter lang ist die Fußgängerzone, vom Orchheimer zum Werther Tor. Bislang kamen eine Million Besucher im Jahr in das Städtchen - aus Nordrhein-Westfalen, den Niederlanden und Belgien. Mit dem Outlet soll sich die Zahl verdoppeln. Insgesamt sollen 200 neue Jobs entstanden sein.

Die Hoffnungen sind groß. Liefe diese Geschichte nach einem Drehbuch, müsste etwa André Koenigs nun Angst haben. Stattdessen aber sagt er, der Modehändler aus Bad Münstereifel: "Wir haben uns nicht selbstständig gemacht, um Angst zu haben." Gaastra, McGregor, Street One? All diese Namen, die ihm nun in unmittelbarer Reichweite Konkurrenz machen, schrecken ihn nicht. Koenigs findet: Endlich tut sich was. 13 Jahre lang, seit er das Modegeschäft von seinem Vater übernommen hat, hat er darauf gewartet. Gehofft, sich geärgert, vielleicht wirklich mal gefürchtet. "In der Stadt wurde jahrelang nichts gemacht. Häuser verfielen", sagt er. Nun sei wenigstens etwas passiert.

Auch Bürgermeister Büttner sieht das Outlet als "einmalige Chance, die strukturellen Probleme der Stadt zu lösen". Bad Münstereifel habe immer gut mit und von Besuchern gelebt, erzählt er. Vor tausend Jahren waren es die Pilger, später die Kaufleute, in den 80ern die Kurgäste. Die Stadt ist staatlich anerkanntes Kneipp-Heilbad, aber seit der Gesundheitsreform bleiben die Erholungsuchenden nur noch wenige Tage. Einwohner ziehen weg, weil sie keine Perspektive in der Stadt sehen. Und von den Blütezeiten der Vergangenheit kann keiner, ob Gastronom oder Händler, seine Rechnungen bezahlen.

Also das Outlet als Erlösung für sterbende Städte? EHI-Experte Atzberger sieht in dem Format kein "Allheilmittel", aber viele Gemeinden stehen der Ansiedlung deutlich offener gegenüber als noch vor ein paar Jahren. Nicht zuletzt weil die Investoren gelernt haben, mit den Städten zu arbeiten statt gegen sie. "Die Outlet-Besucher kommen allein, um zu kaufen. Das ist viel wert - auch für den Fachhandel vor Ort", sagt Atzberger. "Vorausgesetzt, die Geschäfte schaffen es, die mitgebrachte Konsumbereitschaft für sich zu nutzen."

Bad Münstereifel ist begünstigt als Anlaufstelle. Mehr als 13 Millionen Einwohner leben in einem Einzugsgebiet von 90 Minuten Fahrtzeit um die zwischen Köln, Bonn und Aachen gelegene Stadt. Dazu kommen touristische Attraktionen in der Region wie der Nürburgring, das Phantasialand oder der Nationalpark Eifel. Und natürlich die Historie der Stadt. Das passt auf nicht allzu viele Städte in Deutschland. Zur Umsetzung beauftragten die Investoren die ROS Retail Outlet Shopping GmbH, einen Betreiber für Outlets aus Österreich. Auch für Geschäftsführer Thomas Reichenauer ist das City-Projekt Neuland. Dabei hat er lange für Europas führenden Outlet-Entwickler McArthurGlen gearbeitet.

Das Pfund Bad Münstereifels ist nämlich zugleich die größte Herausforderung: die idyllische Altstadt - inklusive Burg und Erft-Flüsschen, das malerisch unter mit Blumen verzierten Brücken plätschert. Anders als auf der grünen Wiese können die Investoren hier nicht einfach machen, was sie wollen. "Wir mussten jeden Schritt mit dem Stadtrat abstimmen", sagt Reichenauer. Als problematisch erwiesen sich Renovierung und Umbau der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude. "Das hat Kraft gekostet, aber auch die Beharrlichkeit der Investoren gezeigt." Eigentlich sollte schon vor einem Jahr der Startschuss fallen, doch es gab immer wieder Verzögerungen.

Auch die Mieter der Outlet-Geschäfte hatten Zweifel. Das Gros der Händler und ihrer Partner hat feste Vorstellungen von den eigenen Läden: Breite, Tiefe, Höhe - alles ist genormt. Die Front muss große Schaufenster haben, der Eingang barrierefrei sein. Kein Problem auf unbebauten Flächen außerhalb des Zentrums, aber unmöglich in jahrhundertealten Häusern. "Natürlich wäre ich gern früher fertig geworden, aber mit drei Jahren liegen wir noch sehr gut in der Zeit", sagt Investor Cruse. In Summe sei das Projekt nicht teurer geworden als ein marktübliches Outlet Center. "Die Infrastruktur wie Strom oder Kanalisation war ja bereits vorhanden, dafür mussten wir mehr Geld in Baumaßnahmen stecken." 

Zum Vergleich: Das im vergangenen Jahr eröffnete Outlet in Ochtrup im Münsterland, das bislang einzige in Nordrhein-Westfalen, kostete 52 Millionen Euro. Auch bei den Mieten gebe es keine Besonderheiten, so Cruse. Ein Teil fix, ein Teil an den Umsatz gekoppelt; Verträge mit einer Laufzeit von rund 15 Jahren. Die Kosten für Reinigung und Sicherheit teile man sich mit der Stadt. Starbucks oder McDonald's sucht man vergebens. "Wir haben bewusst auf Partnerschaften mit lokalen Gastronomen gesetzt." Das öffentliche Interesse an Bad Münstereifel jedenfalls ist groß. Dazu trägt nach wie vor Heino bei, der populäre Einwohner der Stadt. Er hatte ein legendäres Kaffeehaus mitten im Geschehen, das weichen musste. Am Anfang protestierte Heino lautstark.

Mittlerweile hat das Heino-Café ein neues Zuhause gefunden: im Kurhaus auf dem Berg. Sein Bariton dröhnt aus der Stereoanlage. Seine goldenen Schallplatten schmücken die Wand, daneben hängen Fotos. Heino mit Rudi Carrell und mit Tokio Hotel, mit Michael Schumacher und Pierre Brice. Sechs Tische, karminrote Läufer, Teppich, geblümte Vorhänge. Und Heino? Der ist jetzt glücklich mit der neuen Outlet-Altstadt. Zur Feier des Tages sang der Schlagerstar am Abend auf dem Klosterplatz. Live, und nicht wie im Café vom Band.

 

© Handelsblatt GmbH. Alle Rechte vorbehalten
Mehr auf www.handelsblatt.com

Das interessiert andere Leser

  • Stellen Sie sich vor
    Stellen Sie sich vor

    Das DUB UNTERNEHMER-Magazin stellt in der Ausgabe 2-2017 potenzielle Firmenkäufer vor. Zeigen Sie, wer Sie sind, und erhöhen Sie Ihren Bekanntheitsgrad – gratis.

  • Franchise wächst in Deutschland

    Zunehmend fehlen jedoch Partner und Nachfolger für bestehende Standorte. Die Branche hofft auf gründungswillige Migranten.

  • Wenn der Vater nicht mehr will – und die Kinder auch nicht
    Wenn der Vater nicht mehr will – und die Kinder auch nicht

    Immer mehr Familienfirmen suchen einen Nachfolger für den Inhaber. Das ist häufig eine komplexe Angelegenheit: Das liegt nicht nur an den Kindern, die oft ihre eigenen Wege gehen wollen.

  • Redakteur Eike Benn für das D unterwegs
    Baukastenprinzip

    Der Digitale Wandel offenbart Chancen. Beispiel: Neuerungen im Hard- und Software-Bereich versprechen, Effiienz und Umsatz zu erhöhen. Doch wie vermeidet man Fallstricke?

  • Franchise Marketing
    Franchisegeber und -nehmer: Arbeitsteilung beim Marketing

    Franchisenehmer haben einen starken Partner im Rücken. Ob Marke, Corporate Identity oder Raumgestaltung: Für viele Fragen halten sie professionelle Antworten parat.

  • David gegen Goliath

    Sich gegen einen Platzhirsch zu behaupten, ist schwer. Wie es funktionieren kann, zeigt das Beispiel Paydirekt.

  • GANG ZUR BANK
    Gang zur Bank

    Eine Neugründung ist kostspielig. Franchisegründer bekommen oft Hilfestellung durch ihr System, sollten aber unbedingt auch weitere Beratungsangebote annehmen.

  • Was Unternehmensberater kosten

    Beim Thema Unternehmensnachfolge kommen meist Berater zum Zuge. Mit diesen Kosten sollten Sie planen.

  • Die neue Erbschaftssteuer im Überblick

    Ein Experte erklärt die vier wichtigsten Regeln der neuen Erbschaftssteuer.

  • Besonders zu festlichen Anlässen rundet eine edle Uhr am Handgelenk den Auftritt ab
    Zeit fürs Wesentliche

    Uhren sind mehr als Zeitmesser. Viele Freunde hochwertiger Nobelticker schätzen sie als Schmuckstücke mit technischen Raffinessen.

  • Der große Franchise-Report
    Der große Franchise-Report – das sind die neusten Trends

    Wie finanzieren sich Franchise-Betriebe? Wie finden die Systeme neue Partner? Wie stark wachsen die Unternehmen? Eine Studie gibt Antworten.

  • Invest-Programm des Bundeswirtschaftsministeriums
    So profitieren Gründer noch besser von Wagniskapital

    Deutschland ist kein Gründerland. Damit sich das ändert, hat das Bundeswirtschaftsministerium das Invest-Programm aufgepäppelt.

  • Hürzeler Bicycles
    Aufgesattelt

    Es gibt schönere Orte als das Fitnessstudio, um die Arbeit hinter sich zu lassen und den Akku aufzuladen. Unternehmer und Manager finden dazu gute Gelegenheit beim Radsport auf Mallorca.

  • Webinare Unternehmensnachfolge
    Webinar 1: Wie gestalte ich die Nachfolge?

    23. November 2016, 17 Uhr: Ein erster Überblick über Möglichkeiten der Nachfolgeplanung innerhalb und außerhalb der Familie. Wie gehe ich es an?

  • Webinare Unternehmensnachfolge
    Webinar 2: Unternehmenskauf - Einzelne Verfahrensschritte

    15. Dezember 2016, 17 Uhr: Von der Suche nach einem Käufer/Verkäufer bis zur faktischen Übergabe und Integration des Unternehmens.

  • BRL Webinare Unternehmensnachfolge
    Webinar 3: Kernthemen des Unternehmenskaufvertrages

    18. Januar 2017, 17 Uhr: Worauf Sie bei den Vertragsverhandlungen und der Gestaltung des Kaufvertrages besonders achten sollten.

  • Marketing-Tipps für Startups mit kleinem Budget

    Insbesondere Startups benötigen in der Anfangszeit viele Kunden, doch für ein effektives Marketing fehlt oftmals das Geld. Mit folgenden Tipps gelingt dies auch mit kleinem Budget.

  • Gründer gesucht
    Gründer gesucht

    Um die Gründerkultur in Deutschland ist es nicht gut gestellt. Eine Studie gibt Aufschluss und ein Unternehmer erzählt aus der Praxis.

  • Beratungsfalle Nachfolge

    Bei der Unternehmensnachfolge helfen Firmeninhabern spezialisierte Berater. Woran Sie einen seriösen Berater erkennen.

  • Multiples: Äpfel mit Äpfeln vergleichen
    Realer Unternehmenswert

    Mit Hilfe der Deutsche Unternehmerbörse DUB.de können Firmenchefs nun sehr viel genauer den Verkaufswert ihres Unternehmens berechnen.

  • Expansion im Franchise
    Mut zur Größe

    Weshalb Franchisenehmer in den Angriffsmodus schalten sollten.

  • Jörg Utecht (Interhyp)
    Digitalisierung: Mit breiter Brust

    Was revolutioniert die Finanzbranche? Wer steht wo im Wettstreit um Digital Leadership? Und wie generiert man Innovationen? Fragen an Vorstand Jörg Utecht vom Ur-Fintech Interhyp.

  • Klein, aber fein – und Renditebringer. Das sind die Börsenzwerge aus der zweiten Reihe.
    Hidden Champions fürs Depot

    Börsenzwerge aus der zweiten Reihe bringen ordentliche Renditen, sind aber auch riskanter – oder etwa nicht?

  • Mehr Unternehmenskäufer
    Mehr Unternehmenskäufer

    Faustdicke Überraschung: Die Zahl der Menschen, die ein Unternehmen kaufen wollen, ist deutlich angestiegen.

  • Fortsetzung folgt
    Fortsetzung folgt

    Die häufigsten Fallstricke bei einer familieninternen Unternehmensnachfolge.

  • Haftung bei einer Kommanditgesellschaft
    Kommanditgesellschaften im Check

    Die Kommanditgesellschaft gehört zu den häufigsten Rechtsformen in Deutschland. Was müssen Gründer über KGs wissen? DUB.de erklärt es.

  • Langsamer Generationswechsel blockiert Investitionen
    Alter schützt vor Torheit nicht

    Das Durchschnittsalter deutscher Unternehmer ist so hoch wie nie. Die älteren Chefs investieren weniger – uns setzen damit ihren Erfolgs aufs Spiel.

  • Hui buh - Kommt das Inflationsgespenst nach Deutschland?
    Trump, das Inflationsgespenst?

    Seit der Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten steigen die Anleiherenditen. Kehrt jetzt auch in Deutschland das Inflationsgespenst zurück?

  • Franchise in der Gastronomie?
    Futtern und Franchise ...

    ... passen zusammen wie Pommes und Burger. Wer sich im Gastronomie-Bereich selbstständig machen will, sollte über den Fast-Food-Bereich hinausblicken.

  • Mangelware Unternehmer
    Mangelware Unternehmer

    Viele mittelständisch geprägte Regionen stehen vor einem doppelten Problem: Sie haben nicht nur zu wenig Fachkräfte, sondern auch zu wenig Unternehmer.

DUB-Unternehmensbörse

Bei der Deutschen Unternehmerbörse können Sie Verkaufsangebote und Kaufgesuche inserieren.
Jetzt nach Verkaufsangeboten für Unternehmen suchen!
Suchen
Jetzt Newsletter bestellen
DUB-Themennewsletter
monatlich & gratis
Was Unternehmer wissen müssen
DUB-Börsennewsletter
wöchentlich & gratis
Die neusten Angebote und Gesuche auf einen Blick
Das interessiert andere Leser
  • Seit 2012 Blockchain-User

    Estland ist digital ganz vorn dabei. Riina Leminsky, Leiterin der Wirtschaftsförderung Estlands in Deutschland, über erste Anwendungen der Technologie.

  • Bessere Entscheidungen

    Über 600 Millionen Euro an ausgezahlten Krediten – auxmoney ist ein führender Kreditmarktplatz in Kontinentaleuropa. CEO Raffael Johnen über die Digitalisierung des Kreditmarkts.

  • Unternehmensbewertung: Das müssen Sie beachten!

    Unternehmen zu bewerten ist alles andere als trivial. Es kommen verschiedene Methoden infrage. Wie sich ein Preis für ein Unternehmen ermitteln lässt, zeigt unsere Übersicht.

  • 20 Tipps für die Selbstständigkeit

    Befreit von Hierarchien Ideen umzusetzen, ohne sich absprechen zu müssen – das sind nur einige der Vorteile. Doch viele unterschätzen den Aufwand und die neue Verantwortung.

  • Deutsche Unternehmen zögerlich beim Kauf von Startups

    Um im Wettbewerb zu bestehen, brauchen Unternehmen Innovationen. Startups zu übernehmen, ist aber nicht an der Tagesordnung.

  • Das sind die wichtigsten Kommunikationsregeln bei einer M&A Transaktion

    Wenn eine Firma die andere kauft, dann kann viel schiefgehen. Eine laienhafte Kommunikation ist eine große Gefahr für eine M&A Transaktion.

  • Wie läuft die Systemintegration ab?

    Eine Hauptleistungspflicht des Franchisegebers ist es, den Franchisenehmer in das Franchisesystem zu integrieren. Erfahren Sie mehr über den Ablauf und die Inhalte der Systemintegration.

  • Stressfrei studieren

    Studieren gleicht einem Fulltime-Job. Klausuren, Hausarbeiten und knappe Deadlines treiben den Adrenalinspiegel deutlich in die Höhe. Was dagegen hilft.

  • CEO-Interview: Dynamischer Prozess

    Künstliche Intelligenz avanciert zum Treiber des digitalen Wandels. Im DUB UNTERNEHMER-Magazin geben CEOs und führende Manager exklusive Einblicke in die Transformationsprozesse ihrer Unternehmen.

  • Jung, begabt, sucht ...

    ... findet und kauft Familienbetrieb: Ein neues Modell aus den USA bringt Käufer und Verkäufer elegant zusammen.

  • So sieht eine ideale Digital Due Diligence aus

    Ob ein Unternehmen fit für die digitale Zukunft ist, lässt sich mit der Digital Due Diligence überprüfen. Ein Teil davon ist die IT Due Diligence.

  • Welches Konzept passt zu mir?

    Ein Franchisesystem, das universeller Erfolgsgarant für jedermann ist, gibt es nicht. Das Konzept sollte Ihnen ein solides Einkommen bieten - da ist sorgfältiges Selektieren angesagt.