Comeback der City

Vor allem die großen Innenstädte rüsten auf: Der Kunde kommt, wenn er etwas erleben kann. Stararchitekten drängen genauso in die besten Lagen wie Investoren und große Marken.

Sechs Fußballfelder ist die Baustelle groß. Wo einst Wertheim stand, Europas größtes Warenhaus, wachsen mitten in Berlin die Rohbauten des "Leipziger Platz Quartiers" aus dem Boden. Vom kommenden Frühjahr an kann hier in 270 Läden auf 76 000 Quadratmeter Fläche geshoppt werden. Ein paar Monate später wird es in Stuttgart so weit sein: Bis Herbst 2014 sind die Bauarbeiten am "Milaneo" abgeschlossen, dann eröffnet ein paar Hundert Meter nördlich des Hauptbahnhofs das größte Einkaufszentrum der Region.

Am oberen Ende der Königsallee in Düsseldorf herrscht schon seit ein paar Wochen Hochbetrieb. Der von Daniel Libeskind entworfene Neubau des "Kö-Bogens" ist die neue Attraktion der Innenstadt. Der Stararchitekt schwärmt von der "Renaissance der Städte". Die hat schließlich auch Porsche Design, Joop und Apple mit ihren Flagshipstores in den geschwungenen Bau mit 19 000 Quadratmeter Ladenfläche gezogen. Am Eröffnungswochenende im Oktober mussten die Besucher in der Menschentraube vor dem Luxuskaufhaus Breuninger auf Einlass warten wie Nachtschwärmer vor einem angesagten Club. "Die Menschen entdecken wieder, dass die Städte nicht nur wirtschaftliche Zentren sind, sondern kulturelle Räume", sagt Libeskind.

Es boomt in Deutschlands besten Citylagen. Während Preisbrecher im Internet mit superbilligen Notebooks oder Schuhen zum Schreien eingesessene Einzelhändler das Fürchten lehren, werden in den Zentren der großen Städte neue Konsumtempel in Beton gegossen - als ob es die Digitalisierung nie gegeben hätte. Oft unter Leitung renommierter Architekten, wie eben Libeskind.

Was widersprüchlich scheint, passt tatsächlich gut zusammen: In den neuen Einkaufszentren wird dem Konsumenten geboten, was er online nicht erhält. "Beim reinen Versorgungskauf ist das Internet kaum mehr zu schlagen", sagt Experte Marco Atzberger vom EHI Retail Institute. "Aber Einkaufen ist auch Unterhaltung, Vergnügen, Erlebnis. Und die Kombination aus Warenangebot und - präsentation sowie die Atmosphäre und Architektur der Innenstädte kann das Netz nicht bieten."

Dabei rechnen Marktbeobachter mit einem überproportional wachsenden Anteil des Onlinehandels. Der hat sich in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren auf knapp acht Prozent des Einzelhandelsvolumens mehr als verdoppelt. Nimmt man den Lebensmitteleinzelhandel heraus, liegt der Anteil bereits bei 15 Prozent. Und bis 2020 könnten im Non-Food-Geschäft vier von zehn Euro über das Internet umgesetzt werden, schätzt Gerrit Heinemann, Leiter des eWeb Research Centers der Hochschule Niederrhein.

Die wachsende Neigung der Bundesbürger zum Kauf im Netz werde aber vor allem die Einzelhändler in der Provinz treffen, erwartet Heinemann. "In Klein- und Mittelstädten wird es einige Verwerfungen geben", warnt der Wirtschaftsforscher. Wo die Wege aus dem Umland weit sind und das Angebot in der zentralen Einkaufsstraße schon heute überschaubar ist, wird es immer schwerer, Kunden anzulocken. Schon jetzt haben kleinere Kommunen mit hohen Leerständen zu kämpfen. Im 30 000-Einwohner-Städtchen Tönisvorst vor den Toren Krefelds beklebten 50 Ladenbetreiber kürzlich ihre Schaufenster mit schwarzer Folie, um auf den ruinösen Wettbewerb aus dem Internet aufmerksam zu machen.

In den Top-Citylagen der Großstädte ist von derlei Trübsal nichts zu spüren. Hier halten Handelsketten und Immobilienentwickler nach neuen Standorten Ausschau. "Der stationäre Handel wird sich noch stärker auf die urbanen Zentren konzentrieren", sagt Harald Meilicke, Vorsitzender des Beirats von Breuninger. Dabei spielten städte-bauliche Aspekte eine wichtige Rolle. "Viele bekannte Marken achten bei der Auswahl der Standorte auch darauf, ob die Stadt Touristen anzieht oder ein gutes Kulturangebot hat."

Selbst manch etablierte Adresse, die in den vergangenen Jahren etwas Patina angesetzt hatte, bekommt im Lichte der Renaissance der Innenstädte neuen Glanz. So kündigte der österreichische Investor René Benko im September an, die Mehrheit an den 28 Karstadt-Sporthäusern sowie an den Edelkaufhäusern Oberpollinger in München, KaDeWe in Berlin und Alsterhaus in Hamburg zu übernehmen und Millionen in die betagten Immobilien zu investieren.

Der Sog in die Mitte der Metropolen hat inzwischen sogar Handelsriesen erfasst, die sich bislang nur am Rande der Städte niederließen - in Einkaufszentren auf der grünen Wiese, mit Autobahnanschluss und großen Parkplätzen. So baut der schwedische Handelskonzern Ikea sein erstes innerstädtisches Möbelhaus mitten in der Fußgängerzone von Hamburg-Altona. Die Eröffnung ist für Sommer 2014 geplant. Wer ohne Auto kommt, wird hier einen Bollerwagen ausleihen oder über das Internet bestellen können.

Trotz Protesten der Hamburger aus der Nachbarschaft, die ein Verkehrschaos fürchten, ist Ikea-Deutschland-Chef Peter Betzel zuversichtlich, zur Verbesserung der Lebensqualität im Stadtteil beitragen zu können: "Die Fußgängerzone in Altona lag ein bisschen brach, obwohl es die älteste in Hamburg ist. Nachdem klar war, dass Ikea kommt, haben sich auch andere Einzelhändler wie Depot oder Edeka angesiedelt." Vor allem aber sucht Ikea wie die anderen großen Handelsketten die Nähe zum ausgabefreudigen Konsumenten. Denn den drängt es nicht mehr, wie noch vor einigen Jahren, in die Vorstädte. "Diejenigen Gruppen, die auch schon früher in bestimmten Lebensphasen - etwa im Studium - in die Stadtmitte gezogen sind, später aber im Umland ein Häuschen gesucht haben, wollen zunehmend in den Städten bleiben", sagt Klaus Beckmann, Stadtforscher und ehemaliger Leiter des Instituts für Urbanistik. Das gilt nicht nur für die wachsende Gruppe der Singles oder Kinderlosen. Die Innenstädte sind familienfreundlicher geworden. Nahverkehr und Radwegenetze sind in den vergangenen Jahren immer weiter ausgebaut worden. Der Autoverkehr sondert dank des technischen Fortschritts wesentlich weniger Abgase und Lärm ab, die Industrie ist aus den Stadtkernen weitgehend verschwunden.

Die Renaissance der Innenstädte hat längst auf den Immobilienmarkt durchgeschlagen. Wohnungspreise und - mieten haben in den vergangenen Jahren immer neue Höchststände erreicht. Die Gentrifizierung einstiger Arbeiter- und Szeneviertel treibt die angestammten Bewohner auf die Straße. In Hamburg haben Künstler und Anwohner ein Bündnis gegründet, das ein "Recht auf Stadt" proklamiert. Forderungen: sozialer Wohnungsbau, Bestandsschutz, eigenverantwortliche Wohnprojekte. Das Gänge-Viertel mit historischen Arbeiter-Wohnungen direkt hinter dem alten Springer-Hochhaus haben sie bereits vor dem Abriss bewahrt, jetzt wollen sie den weiteren Umbau von St. Pauli stoppen.

In den Einkaufsmeilen gilt dagegen das knallharte Gesetz des Marktes: Wer den Wandel nicht schafft, muss weichen. Er macht dann Platz - für anspruchsvolle Neubauten oder neue Handelskonzepte.

Nur ein paar Schritte vom neuen Kö-Bogen entfernt, musste sich Anfang November das Traditionsunternehmen Eickhoff der Konkurrenz der Markenshops beugen. Die Immobilie des Modehändlers, der einst selbst viele inzwischen renommierte Labels in Deutschland eingeführt hat, wird zum neuen Flagshipstore des französischen Modehauses Dior. Auch im Kaufhof an der Berliner Allee ist der Glanz vergangener Zeiten verblasst. Der grüne Schriftzug an der Betonwabenfassade leuchtet noch bis zum Jahresende, dann wird das Düsseldorfer Kaufhaus geschlossen. "The Rock" wird der Nachfolger heißen, eine trendige Einkaufs-Mall, deren Läden die Kölner Eigner der Immobilie nach dem Umbau an Mode- und Sportartikelhersteller vermieten wollen. Das junge Zielpublikum soll mit Wänden zum Free Climbing und einer stehenden Welle für Surfer im Keller angezogen werden.

Im Flagshipstore von Sport-Scheck in der Münchener Innenstadt können die Kunden schon auf einem mit Steinen, Rasen und Holz präparierten Wanderpfad Stöcke und Schuhe testen. Mehr als 10 000 Quadratmeter groß ist der neue Einkaufstempel, samt Golfanlage und Laufband-Analyse. "Es ist das größte Sportgeschäft Europas in einer Innenstadt", sagt Michael Otto, Chef des Aufsichtsrats der Otto-Gruppe, zu der Sport-Scheck gehört. Erst im Frühjahr hatte Sportartikel-Hersteller Adidas in der neuen Hofstatt-Passage einen Concept-Store in der Münchener Innenstadt eröffnet. Die Einkaufspassage mit 11 000 qm Ladenfläche wurde auf dem ehemaligen Gelände des Süddeutschen Verlages gebaut.

Für Otto liegt die Zukunft des Einzelhandels in der Verknüpfung von online und offline, also dem Verkauf über verschiedene Kanäle. "Multi-Channel" wird das im Fachjargon genannt. Dafür stehe das Münchener Sport-Scheck-Haus: Die Besucher können sich auch vor Ort im Netz informieren, anprobieren und kaufen, gleich im Laden - oder online, mit Lieferung nach Hause.

Damit gehört die Otto-Gruppe immer noch zu den Vorreitern. Laut dem Handelsverband Deutschland (HDE) bietet erst jedes dritte Handelsunternehmen vergleichbare Angebote. "Für die stationären Einzelhändler gibt es reichlich zu tun", mahnt Otto. Viele Einzelhändler scheuten aber noch die Veränderung und die hohen Investitionen.

Wer aber nicht bereit ist, Geld in die Hand zu nehmen, kann in den boomenden Innenstädten nicht lange mithalten. Zwar zieht es die Kunden weiterhin in die zentralen Einkaufsstraßen - selbst die "Digital Natives", die mit dem Internet und der Bestellung bei Amazon & Co groß geworden sind. "Es ist nicht so, dass dem stationären Handel die Kunden wegsterben", sagt Lars Luck von der Unternehmensberatung Roland Berger. "Der Einzelhandel in den Innenstädten wird weiter eine gewichtige Rolle spielen." Doch vor allem die junge Kundschaft sucht nicht nur das Einkaufserlebnis in der City, sondern erwartet selbstverständlich die Verbindung mit dem Internet. "Der Handel muss aufhören, in den Kategorien online und stationär zu denken", warnt der Berater. "Ein Handelsunternehmen sollte da sein, wo der Kunde ist."

Patrick Cloppenburg, zweiter Mann an der Spitze von Peek & Cloppenburg Düsseldorf, hat die Zeichen der Zeit erkannt. Der Sohn des Firmenchefs Uwe Cloppenburg verfolgt eine Doppelstrategie. Für ihn gehören das Modehaus, möglichst in spektakulärer Architektur, und der Onlineshop zusammen. Gerade erst hat er am Stammsitz Düsseldorf einen Anbau eröffnet. Beim Rundgang durch den hellen Bau mit der lokalen Prominenz präsentierte er stolz den Service-Punkt für FashionID, den Onlineshop von P & C. Die Kunden sollen hier etwa nicht passende Ware zurückgeben können oder ändern lassen.

Europas größter Einkaufszentrumsbetreiber ECE erprobt in "Future Labs" an zwei Standorten neue Lösungen für seine Mieter. Im Hamburger Alstertal-Einkaufszentrum werden auf einer vier mal vier Meter großen Leinwand Angebote der Händler in Szene gesetzt: vom T-Shirt über die Tasche bis zum Sofa - alles, was die mehr als 240 Geschäfte anbieten. Auf Touchscreens können die Kunden durch Sonderangebote und Aktionen manövrieren, die von Bloggern kommentiert werden - und was gefällt, direkt auf ihrer Facebookseite "liken".

In die neuen Projekte, die die zur Otto-Gruppe gehörenden Entwickler vorantreiben, sollen die in den "Future Labs" gewonnenen Erkenntnisse einfließen. Neben dem "Milaneo" in Stuttgart entstehen derzeit in Kaiserslautern und Aachen weitere Shoppingcenter in City-Lagen. Im August öffnete das Skyline Plaza im Frankfurter Europaviertel. "Der stationäre Handel muss den Mut haben, neue Konzepte auszuprobieren und immer neue Wege zu gehen", sagt ECE-Chefentwickler Gerhard Dunstheimer.

Bei ECE hält man derweil Ausschau nach weiteren Standorten in den Stadtzentren: "Wir müssen dahin, wo die Menschen sind", sagt Dunstheimer. Und wenn der passende Platz gefunden ist, gilt es, eine attraktive Mischung zu finden. Shopper wollen nicht nur einkaufen, sondern entspannen, wenn sie sich auf den Weg in die Innenstadt gemacht haben. "Der Anteil der Gastronomie an den Flächen in unseren Einkaufszentren hat sich in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt", so Dunstheimer. "Denn die Menschen haben bei aller Digitalisierung zunehmend das Bedürfnis, sich persönlich zu treffen."

Zugleich sind die Anforderungen an die Ladenbetreiber gestiegen. Einfach nur Ware ins Regal und auf die Ständer reicht längst nicht mehr. Der Computerkonzern Apple hat in seinen Stores vorgemacht, wie es anders geht - mit coolem Design, aufwendig präsentierten Geräten und lächelnden Beratern. Neben Apple drängen immer mehr Markenhersteller in die Innenstädte, suchen nach Showrooms, um ihre Produkte zum Kunden zu bringen.

So versuchen große Einzelhändler wie Peek & Cloppenburg auch, sich mit Werken von Stararchitekten zu schmücken und sich so gegenüber dem Onlineshopping zu behaupten. So ließ das Düsseldorfer Modehaus sein Kölner Weltstadthaus vom Italiener Renzo Piano und seine Düsseldorfer Filiale vom New Yorker Pritzker-Preisträger Richard Meier entwerfen.

Selbst Autohersteller ziehen inzwischen die City der klassischen Händlermeile vor: BMW führt sein neues Elektroauto i3 in den besten Innenstadtlagen vor. "Future Retail" heißt das Konzept intern. "Ein umweltfreundliches Produkt muss auch emotional cool sein", findet BMW-Chef Norbert Reithofer. Deswegen heißen die i3-Verkäufer "Product Genius" und tragen statt Anzug und Krawatte blaue Chinos und weiße T-Shirts. Bis 2015 will Audi in 20 Metropolen weltweit digitale Boutiquen eröffnen. Den Anfang macht der Showroom in Londons Shopping-Meile Piccadilly Street - direkt zwischen Prada und Armani.

"Die Gestaltung der Läden wird immer wichtiger", weiß ECE-Entwickler Dunstheimer. "Vor 20 Jahren wurde eine Ladeneinrichtung alle zehn Jahre erneuert, heute passiert das oft im Zwei-Jahres-Rhythmus." Vor allem kleinere und mittelgroße Einzelhändler drohen unter der Last den Anschluss zu verlieren. Im Wettbewerb mit preisaggressiven Onlineanbietern und bei weiter steigenden Mieten in den boomenden City-Lagen werden die Margen schnell zerrieben. "Der Mix des Einzelhandels in den Innenstädten verändert sich. Was am Ende herauskommt, ist noch nicht ausgemacht", sagt Roland-Berg-er-Berater Luck. "Wer nicht klar fokussiert ist, für den brechen harte Zeiten an."

 

© Handelsblatt GmbH. Alle Rechte vorbehalten

Das interessiert andere Leser

  • Firmen fiebern nach Fusionen
    Das große Fressen

    Bayer, Fresenius, Volkswagen: Deutsche Unternehmen sind in Shoppinglaune. Dabei sah es zu Jahresbeginn düster aus im M&A-Sektor.

  • MBO - Vom Manager zum Eigentümer
    Vom Manager zum Eigentümer

    Wenn eine Firma per Management Buy-out gekauft wird, muss nicht nur das Engagement der Besitzer in spe passen, sondern auch die Finanzierung.

  • War for talents
    Bereit für die Neuen? Wahl des Arbeitgebers bei der Generation Y

    Bei der Wahl des Arbeitgebers gilt die Generation Y als besonders anspruchsvoll. Welches Unternehmen positioniert sich am besten im ‚War for Talents’? Eine Studie will der Frage auf den Grund gehen.

  • Wladimir Klitschko 2016
    Veränderungen managen

    Ex-Schwergewichts-Weltmeister Wladimir Klitschko und die Universität St. Gallen zeigen Führungskräften und Managern, wie sie die Herausforderungen der Digitalisierung meistern.

  • LMU München
    Start-up-Hochburg München

    Der Inkubator der Ludwig Maximilians-Universität München (LMU) hat bereits 165 Start-ups mit mehreren hundert Millionen Euro Marktwert hervorgebracht.

  • Stefan Wagner
    CSR ist kein Werbe-Chichi

    Stefan Wagner, Chef der HSV-Stiftung, sagt, weshalb Corporate Social Responsibilty nicht nur Marketing sein darf.

  • In England und Frankreich werden deutlich mehr Unternehmen in Firmenbörsen inseriert als in Deutschland
    Beliebte Firmenbörsen

    Hoppla, in England und Frankreich werden deutlich mehr Unternehmen inseriert als in Deutschland. Wieso?

  • Jaguar. Ein 67-jähriger Brite hat sein Unternehmen an seine Mitarbeiter verschenkt.
    Geschenk vom Chef

    Der Brite Peter Neumark hat ein besonderes Geschenk für seine Angestellten: das Unternehmen.

  • Kingii Startup 2016
    Mehr als Samwer

    Drei spannende Start-ups von der WHU – Otto Beisheim School of Management.

  • Olympioniken auf Praktikumssuche
    Olympioniken auf Praktikumssuche

    Einmal bei den Olympischen Spielen antreten – diesen Traum hat sich unser Team in Rio erfüllt. Um an ihrer zweiten Karriere zu feilen, suchen einige der Top-Athleten auf DUB.de nach einem Praktikumsplatz.

  • Pater Notker Wolf
    Der CEO der Benediktiner

    Notker Wolf, Abtprimas des Mönchsordens, über guten Führungsstil und ernsthaftes Zuhören.

  • Berlins Turbo für Gründer
    Die besten Start-ups der TU Berlin

    Hochschul-Inkubator der Technischen Universität Berlin fördert Unternehmertalente. Wir haben drei jungen Firmen über die Schulter geschaut.

  • Wie Franchise-Systeme die Digitalisierung anpacken
    Big Franchise-Data

    Sieben Franchise-Geber verraten, wie sie das Verhalten ihrer Kunden analysieren und was sie mit den Daten anfangen.

  • Die sechs Erfolgsgeheimnisse starker Markenfirmen
    Das Geheimnis starker Marken

    Warum will jeder ein iPhone? Weshalb sagen wir „Tempo“ statt „Taschentuch“? Die Marke macht den Unterschied.

  • Nachfolge in Deutschland
    Was kostet ein Unternehmen?

    Eine aktuelle Studie hat untersucht, wie viel Geld 2015 bei Übernahmen geflossen ist. Die erstaunliche Antwort: In zwei Drittel der Fälle kein Cent.

  • Bernhard Kluge, Covendit
    Den richtigen Käufer finden

    Wer sein Unternehmen verkaufen will, braucht den richtigen Käufer. Klingt total trivial, ist es in der Realität aber nicht.

  • Mitarbeitersuche
    Wachstumsschmerzen

    Drei von vier deutschen Start-ups rechnen mit steigenden Umsätzen. Doch wer expandieren will, braucht auch mehr Personal.

  • Das 4-Stunden-Startup
    Das 4-Stunden-Startup

    Es hat ihn (noch) nicht reich gemacht, aber sein Leben bereichert: Felix Plötz hat ein Start-up aus der Taufe gehoben – neben seinem Hauptberuf.

  • Maui im Binnenland
    Surfen auf dem Baggersee

    „Stand Up Paddler“ bevölkern Deutschlands Badeseen. Ein (wackliger) Selbstversuch.

  • Kampf um die Besten
    Die neue Welt der Berater

    Big Data, Digitalisierung, Regulierung: Die Unternehmensberatung verändert sich rasant.

  • Gründer-Mekka Frankfurt
    Gründer-Mekka Frankfurt

    Was die drei Top-Start-ups vom Frankfurter Goethe-Unibator planen.

  • Wie Unternehmen von der Zusammenarbeit mit Hochschulen profitieren
    Fleißig wie die Bienen

    Die erfolgreiche Kooperation zwischen einer Hochschule und Firmen zeigt, was Unternehmen von Bienen und Ameisen lernen können.

  • Wie Wladimir Klitschko Probleme ausknockt
    Wie Wladimir Klitschko Probleme ausknockt

    Boxchampion und Entrepreneur Wladimir Klitschko erklärt, wie Unternehmer mit Problemen richtig umgehen.

  • Digitalisierung für Unternehmen
    Digitalisierungs-Europameister

    Hat Deutschland bei der Digitalisierung den Anschluss verpasst? Mitnichten! Kleine und mittelgroße Unternehmen haben in Europa sogar die Nase vorn.

  • Fusionskontrolle - Gibt es ein Risiko zu großer Marktmacht durch Unternehmenskäufe?
    Mit Kanonen auf Start-Ups

    Zwischen Wirtschaftsminister Gabriel und Start-up-Verbänden tobt ein Streit um die Fusionskontrolle.

  • Franchise-System: Wachstum mit Marke und Konzept
    Beziehungsstress im Franchising

    Vertrauen ist die Grundlage aller Beziehungen – nicht zuletzt von geschäftlichen. Doch beim Franchising wird es häufig auf eine harte Probe gestellt.

  • „Profi allein kann nicht das Ziel sein“
    Göttliche Erfolgsfaktoren

    Kult und Kommerz müssen kein Widerspruch sein. Wie dass geht, zeigt Oke Göttlich, Präsident des Fußballklubs FC St. Pauli.

  • Heatmap Europe
    Wo die Talente wohnen

    Entrepreneure gründen dort, wo auch die Talente wohnen - und zwar in Berlin, London oder Amsterdam.

  • Es geht auch ohne Kredit
    Es geht auch ohne Kredit

    Banken werden kritischer bei der Bonitätsprüfung, wie eine Umfrage zeigt. Mit diesen zwölf Tipps sichern Sie sich Ihre Finanzierung.

  • Zur Erforderlichkeit und Methodik der Bewertung Ihres Unternehmens
    Was ist meine Firma wert?

    Verkauf, Erbschaft, Finanzierungen – Anlässe, den Wert der eigenen Firma zu ermitteln, gibt es reichlich. Die vier wichtigsten Berechnungsmethoden im Überblick.

DUB-Unternehmensbörse

Bei der Deutschen Unternehmerbörse können Sie Verkaufsangebote und Kaufgesuche inserieren.
Jetzt nach Verkaufsangeboten für Unternehmen suchen!
Suchen
Jetzt Newsletter bestellen
DUB-Themennewsletter
monatlich & gratis
Was Unternehmer wissen müssen
DUB-Börsennewsletter
wöchentlich & gratis
Die neusten Angebote und Gesuche auf einen Blick
Das interessiert andere Leser