Wohnimmobilie mit Entwicklungspotenzial für ca. 6–7 WE | Raum Recklinghausen

Das Angebot umfasst eine bestehende Wohnimmobilie mit ca. 220 m² Wohnfläche auf einem ca. 617 m² großen Grundstück. Der Bestand verfügt über 7 Zimmer, 2 Bäder, Garage, Garten und Terrasse und kann grundsätzlich weiter selbst genutzt, vermietet, modernisiert oder anderweitig wohnwirtschaftlich genutzt werden.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, das Grundstück im Rahmen eines Ersatzneubaus wohnwirtschaftlich weiterzuentwickeln. Als konservatives Szenario wird derzeit ein Mehrfamilienhaus mit ca. 6 Wohneinheiten auf 2 Vollgeschossen und einer modellhaften Wohnfläche von ca. 390–450 m² betrachtet.

Als erweitertes Szenario wird eine Variante mit 2 Vollgeschossen plus Dachgeschoss und ca. 6–7 Wohneinheiten bei modellhaft ca. 470–540 m² Wohnfläche geprüft.

Je nach konkreter Planung können private Garten- und Terrassenanteile im Erdgeschoss, Balkone bzw. Freisitze im Obergeschoss sowie zusätzliche Außenflächen im Dachgeschoss vorgesehen werden. Auch die Prüfung einer weitergehenden baulichen Ausnutzung mit 3 oder mehr oberirdischen Ebenen ist möglich.

Sämtliche Entwicklungsvarianten sind unverbindliche Konzeptannahmen. Die tatsächliche Umsetzung ist insbesondere von Architektur, Abstandsflächen, Stellplatznachweis, Bauweise, Erschließung und behördlicher Genehmigung abhängig.

Das Angebot richtet sich insbesondere an Bauträger, Projektentwickler, Bestandshalter, private Investoren, Family Offices sowie kleinere Wohnungsunternehmen, die eine bestehende Wohnimmobilie mit zusätzlicher wohnwirtschaftlicher Entwicklungsperspektive suchen.

Der Eigentümer der Immobilie ist Arzt. Unabhängig von dem hier angebotenen Immobilien- und Entwicklungsobjekt wird derzeit zusätzlich die mögliche Abgabe seiner bestehenden ärztlichen Praxis geprüft.

Die Praxis ist aktuell nicht automatisch Bestandteil des Immobilienverkaufs, kann jedoch bei entsprechendem Interesse separat oder gemeinsam mit der Immobilie betrachtet werden. Weitere Einzelheiten zur Praxis, zu deren Struktur und zu möglichen Übergabemodellen befinden sich derzeit noch in Prüfung und werden bei konkretem Interesse vertraulich bereitgestellt.

Grundsätzlich ergeben sich damit drei mögliche Erwerbsszenarien:

1. Erwerb der Wohnimmobilie mit Entwicklungs- bzw. Neubaupotenzial.
2. Separates Interesse an einer möglichen Praxisübernahme.
3. Gemeinsame Prüfung eines Erwerbs von Immobilie und Praxis.

Interessenten können sich für eine der drei Varianten melden. Besonders willkommen sind auch Anfragen von Parteien, die sowohl an der Immobilie als auch an der Praxis interessiert sind und eine kombinierte Lösung prüfen möchten.

Eine gemeinsame Transaktion ist grundsätzlich denkbar, jedoch abhängig von der weiteren Prüfung, der konkreten Strukturierung und der Zustimmung der beteiligten Parteien. Die Details werden ausschließlich im vertraulichen weiteren Prozess abgestimmt.

Der relevante Wohnungsmarkt befindet sich in einem etablierten Wohngebiet im westlichen Ruhrgebiet mit gewachsener Wohnbebauung und einem hohen Anteil an Mehrfamilienhäusern. Das Umfeld eignet sich grundsätzlich für kleinere wohnwirtschaftliche Entwicklungen, Nachverdichtung und Ersatzneubau.

Aktuelle Angebotsmieten im näheren Wohnumfeld zeigen bei Bestandswohnungen derzeit Werte von etwa 6,10 bis 9,10 €/m² nettokalt. Vergleichbare Angebote liegen beispielsweise bei rund 7,10 €/m², 8,00 €/m², 9,00 €/m² und 9,10 €/m². Diese Werte beziehen sich überwiegend auf ältere Bestandsgebäude und sind deshalb nur eingeschränkt mit einem modernen Neubau vergleichbar.

Der aktuelle kommunale Mietspiegel 2026 weist für Wohnungen der Baujahre 2011 bis 2020 in mittlerer Wohnlage eine Spanne von 9,65 bis 10,65 €/m² aus. Für eine gute Wohnlage kann abhängig von den konkreten Wohnwertmerkmalen ein Zuschlag von bis zu 10 % berücksichtigt werden. Für Neubauten ab Baujahr 2021 wird kein fester Tabellenwert vorgegeben; hier erfolgt die Einordnung stärker anhand des aktuellen Marktes.

Die durchschnittlichen Angebotsmieten im betrachteten regionalen Teilmarkt bewegen sich derzeit bei etwa 7,90 €/m², wobei für höherwertige und neuere Wohnungen deutlich höhere Werte beobachtet werden.

Auch der Eigentumswohnungsmarkt zeigt ein etabliertes Preisniveau. Für Eigentumswohnungen werden im relevanten Teilmarkt aktuell durchschnittliche Angebotspreise in einer Größenordnung von etwa 2.350 bis 2.500 €/m² beobachtet.

Für die dargestellten Neubauszenarien wird deshalb bewusst nicht mit den niedrigeren Bestandsmieten gerechnet. Als unverbindlicher Modellkorridor werden abhängig von Wohnungsgröße, Energieeffizienz, Ausstattung, Grundriss und Außenflächen etwa 10,00 bis 11,75 €/m² Nettokaltmiete angesetzt.

Daraus ergibt sich bei dem konservativen Entwicklungsszenario mit ca. 6 Wohneinheiten ein modellhaftes Jahresnettokaltmietpotenzial von etwa 46.800 bis 53.676 €. Bei der erweiterten Variante mit zusätzlichem Dachgeschoss liegt der aktuell verwendete Modellkorridor bei etwa 57.810 bis 65.736 € Jahresnettokaltmiete.

Sämtliche Markt-, Miet- und Ertragswerte dienen ausschließlich der Orientierung und Projektbeurteilung. Die tatsächlich erzielbaren Werte hängen insbesondere von Genehmigung, realisierter Wohnfläche, Ausstattungsstandard, Energieeffizienz, Wohnungszuschnitt, Außenflächen und dem Marktumfeld zum Zeitpunkt der Fertigstellung ab.

Das Objekt steht im Wettbewerb mit klassischen Wohnbaugrundstücken, sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien, kleineren Mehrfamilienhäusern sowie bereits projektierten oder genehmigten Wohnentwicklungen im regionalen Markt.

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass hier Bestand und Entwicklungspotenzial in einem Erwerb zusammenkommen. Der Käufer übernimmt nicht nur ein unbebautes Grundstück mit vollständigem Entwicklungsrisiko, sondern eine bereits vorhandene Wohnimmobilie mit ca. 220 m² Wohnfläche, Garten, Terrasse und Garage, die grundsätzlich weiter genutzt, vermietet, modernisiert oder während einer Projektierungsphase als Bestand gehalten werden kann.

Gleichzeitig eröffnet das ca. 617 m² große Grundstück eine zusätzliche wohnwirtschaftliche Entwicklungsperspektive. Als konservativer Modellansatz wird derzeit ein Mehrfamilienhaus mit ca. 6 Wohneinheiten und 2 Vollgeschossen betrachtet. Eine erweiterte Variante mit 2 Vollgeschossen plus Dachgeschoss und ca. 6–7 Wohneinheiten wird ebenfalls geprüft.

Ein weiterer Vorteil gegenüber vollständig neu zu entwickelnden Grundstücken ist der bereits vorliegende Dokumentationsstand. Das Grundstück ist als Wohnbaufläche ausgewiesen; eine aktuelle planungsrechtliche Auskunft liegt vor. Ein Bebauungsplan befindet sich nicht in Aufstellung und eine Veränderungssperre besteht nicht. Weitergehende Bebauungsoptionen, einschließlich einer möglichen stärkeren Ausnutzung, können zusätzlich geprüft werden.

Gegenüber bereits fertig projektierten oder genehmigten Bauvorhaben liegt der Kaufpreis in einer früheren Entwicklungsphase, wodurch ein Erwerber die Möglichkeit erhält, Architektur, Wohnungsgrößen, Ausstattungsstandard, Außenflächen und spätere Vermietungs- oder Verkaufsstrategie noch weitgehend selbst zu bestimmen.

Das Objekt eignet sich daher insbesondere für Käufer, die nicht ausschließlich ein fertiges Investment suchen, sondern gezielt Wertschöpfung durch eigene Projektentwicklung aufbauen möchten.

Sämtliche Entwicklungsmöglichkeiten stehen unter dem Vorbehalt konkreter Planung und behördlicher Genehmigung.