Immobilien-Roundtable: „Die Party zieht vom Haus in den Garten“

Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Steigende Nachfrage, weniger Angebot: Die Immobilienpreise in den deutschen Metropolen eilen von Rekord zu Rekord. Läuft der Markt heiß? Vier Experten diskutierten mit DUB UNTERNEHMER die Perspektiven.

Andreas Schütz (l.) ist Head of Real Estate der Dr. Peters Group, Ottmar Heinen (u.) ist Vorstandssprecher von Project Investment, Daniel Hoffmann (o.) ist Geschäftsführer von GEWOS und Malte Thies (r.) ist Geschäftsführer der OneGroup
Andreas Schütz (l.) ist Head of Real Estate der Dr. Peters Group, Ottmar Heinen (u.) ist Vorstandssprecher von Project Investment, Daniel Hoffmann (o.) ist Geschäftsführer von GEWOS und Malte Thies (r.) ist Geschäftsführer der OneGroup (Foto: JDB MEDIA/Philipp Möller)

Boom ohne Ende - oder kommt die Trendwende am Immobilienmarkt? Wo und wie lohnt es sich noch zu investieren? Welche Renditen sind für Investoren erzielbar? Ein Roundtable-Gespräch mit vier Experten.

DUB UNTERNEHMER-Magazin: Eine Studie der Researchgesellschaft Empirica prognostiziert das Ende der Immobilienparty, eine andere Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft kommt zum Schluss, dass man auch langfristig mit dem Bauen der Nachfrage nicht hinterherkäme. Droht eine Blase?

Malte Thies: Wenn wir zurückblicken, gab es erste Warnungen vor einer Blasenbildung im Immobilienmarkt bereits vor vier, fünf Jahren. Die Frage ist, wie substanziell diese Warnungen sind. Wir konzentrieren uns auf die deutschen Metropolen und können nicht erkennen, dass dort spekulativ gekauft würde. Im Gegenteil: Die Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolregionen steigt substanziell, das Angebot kann dieser nicht standhalten. Zudem wird in Deutschland sehr konservativ finanziert, und Zinssteigerungsrisiken sind mittelfristig auch eher unwahrscheinlich. So ist eine Blasenbildung nicht sehr naheliegend.

Ottmar Heinen: Da pflichte ich bei. Seit den 1990er-Jahren ist zu hören, dass etwa München überteuert sei. Wir verzeichnen aber auch heute in München eine steigende Nachfrage bei überschaubarem Angebot. Im deutschen Immobilienmarkt herrscht eine andere Situation als etwa 2007 und 2008 in den USA, in Spanien oder Griechenland. Dort wurde seinerzeit hochspekulativ finanziert. Und das ist heute wieder in Amerika der Fall, wo auch die Zweit- und Dritt­immobilie ohne Eigenkapital gekauft wird.

Daniel Hofmann: Nach unserer Erkenntnis kann man sagen: Die Party ist nicht vorbei, sie verlagert sich nur vom Haus in den Garten – also von den Kernstädten stärker ins Umland.

Andreas Schütz: Und eins muss man auch geraderücken. Häufig wird pauschal behauptet, dass die Wohnfläche pro Kopf steige. In den Großstädten ist der Trend gerade umgekehrt – wenn man mal die ältere Generation ausklammert, die nach dem Auszug der Kinder oftmals in einer vergleichsweise großen Immobilie wohnen bleibt. Und der Markt funktioniert: Bin ich auf der Suche nach einer bezahlbaren 60-Quadratmeter-Wohnung und finde keine, beschränke ich mich eben auf eine 40-Quadratmeter-Wohnung.

Wobei das Angebot an den A-Standorten sehr stark limitiert ist. Bieten B-Standorte nicht attraktivere Preise und damit potenziell größere Renditen?

Thies: Prinzipiell ja, aber wir sehen gute Gründe, sich auf A-Standorte zu konzentrieren. Einer der ­wichtigsten ist: Dort herrscht langfristig die größte Nachfragestabilität – sogar in einem schwierigeren wirtschaftlichen Umfeld, wie die Erfahrungen aus den vergangenen Jahrzehnten zeigen. So gilt für uns: Selbst, wenn das Angebot in den Metropolen sehr knapp ­geworden ist, kommen B-Standorte für uns nur in wenigen Ausnahmefällen in Betracht.

Heinen: Auch wir weichen angesichts des knappen Angebots nicht auf B-Standorte aus, sondern erweitern den Bereich der Metropolregionen. Ein Immobilien­standort besteht für uns nicht nur aus dem Stadtkern: Wir gehen beispielsweise in München auch ans Ende der S-Bahn-Strecke. Wichtig ist dabei, dass die gesamte Infrastruktur passt – neben dem Verkehrswegenetz etwa die Versorgung mit Ärzten und Schulen.

Schütz: Bei Hotels spricht vieles dafür, sich auf wirtschaftlich erfolgreiche Häuser auch abseits der hochpreisigen Metropolen zu konzentrieren. Anders als bei Wohnimmobilien entscheidet bei Hotels nicht nur die Lage über den Erfolg. Ebenso wichtig ist die Auswahl der richtigen Betreibergesellschaft sowie des pas­senden Konzepts. Daher können sowohl A-Lagen in C-Städten als auch C-Lagen in A-Städten interessant sein. Für unsere Anleger haben wir zuletzt ein Vier-Sterne-Hotel in Ludwigshafen gekauft, das in puncto Übernachtungszahlen unter anderem von der dort ansässigen Chemieindustrie profitiert und seit mehreren Jahrzehnten wirtschaftlich sehr erfolgreich ist. Nun haben wir für dieses Haus einen neuen, 20-jährigen Pachtvertrag mit einem international renommierten Betreiber geschlossen. Das bietet Stabilität.

Hofmann: Wir haben unlängst für den Zentralen Immobilienausschuss eine Studie zum Potenzial von Städten zwischen 50.000 und 100.000 Einwohnern in Deutschland angefertigt. Neben den großen Mittelstädten im Umland der Metropolen stachen hierbei die ländlichen Ankerstädte hervor, wie zum Beispiel die Kreisstadt Heide in Schleswig-Holstein. Heide boomt inzwischen, weil sich das ländliche Umland auf die zentralen Orte konzentriert. Auch kleinere Universitätsstädte oder Städte in Grenznähe laufen sehr gut, etwa Oldenburg, Flensburg und Konstanz. Aber man muss natürlich bedenken, dass die dortigen Akteure im Immobilienmarkt normalerweise vor Ort sitzen und die lokalen Märkte kennen.

Heinen: Genau, wichtig sind der Marktzugang und die speziellen Marktkenntnisse. Wir akquirieren ja innerhalb unserer Gruppe sozusagen von der Wiese an und haben an jedem Standort ein eigenes Team. So bilden wir die gesamte Wertschöpfungskette ab, und mittlerweile kommen knapp ein Drittel aller ­unserer Objekte aus der Eigenakquise. Das bringt in einem hart umworbenen Markt nicht zuletzt große finanzielle Vorteile mit sich. Nicht nur, weil Sie die Maklerkosten sparen, sondern auch, weil Sie nicht jeden Preis akzeptieren müssen. Klar ist aber, dass wir uns mit diesem Geschäftsmodell beschränken müssen: 27 Städte kommen dafür nicht infrage.

Thies: Dadurch, dass wir unsere Projektentwicklungen von der Muttergesellschaft ISARIA Wohnbau vorselektiert bekommen, sind wir nicht gezwungen, an Bieterverfahren und Preiswettkämpfen teilzunehmen. Das würde auch unserem Qualitätsprinzip widersprechen. Die ISARIA prüft jährlich mindestens 500 Projekte – von denen am Ende vielleicht fünf übrigbleiben.

Schütz: Bieterverfahren sind für uns üblicherweise ebenfalls kein Thema. Wir sind als Core- oder Core-plus-Investoren jedoch etwas anders aufgestellt und übernehmen keine Projektentwicklungsrisiken. Wir arbeiten aber mit Projektentwicklern zusammen und bekommen aufgrund unseres Netzwerks auch viele Projekte in der Region vorab zu sehen.

Teil 1: Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Teil 2: Anreize statt Mietpreisbremse

Teil 3: Passt der Online-Vertrieb zur Immobilienbranche?