Kauf und Verkauf von Unternehmen und Immobilien in Hamburg

Hamburg ist wirtschaftlich erfolgreich. Bundesweit erreicht es das höchste Bruttoinlandsprodukt pro Kopf. Diese Wertschöpfung leistet vor allem der Mittelstand: Obwohl Hamburg zweitgrößte Stadt Deutschlands ist, hat mit der Beiersdorf AG nur ein Dax-Unternehmen seinen Sitz in der Hansestadt. Prägend für Hamburg und sein Umland sind die erfolgreichen – häufig inhabergeführten – mittelständischen Unternehmen. Zudem zählt Hamburg deutschlandweit zu den attraktivsten Immobilienstandorten. Grundlage hierfür sind die hohe Lebensqualität, das konstante Bevölkerungswachstum und die bundesweit höchste Kaufkraft.

Für Investitionen in Hamburger Unternehmen und Hamburger (Gewerbe-) Immobilien gibt es also gute Gründe. Aber auch die Frage des Verkaufs des eigenen Unternehmens oder eines Teils davon kann sich stellen – sei die Entscheidung strategisch bedingt oder Bestandteil einer Nachfolgeent-scheidung. Ein Grund für den Verkauf von Immobilien kann das derzeit hohe Preisniveau gerade im Großraum Hamburg sein.

Vor diesem Hintergrund soll im Folgenden ein erster rechtlicher Überblick zu Herangehensweise und Ablauf des Kaufs bzw. Verkaufs eines Unternehmens oder einer (Gewerbe-) Immobilie gege-ben werden. Bei derartigen Transaktionen bestehen trotz der unterschiedlichen Kaufgegenstände zahlreiche Parallelen. Dies gilt erst recht, wenn eine Immobilie nicht als solche im Wege eines „Asset Deals“, sondern mittelbar über die Gesellschaftsanteile einer Besitzgesellschaft durch einen „Share Deal“ übertragen wird. Vereinfacht lässt sich der Prozess in vier Phasen unterteilen, wobei diese Phasen in der Praxis teilweise parallel verlaufen: Vertraulichkeitsvereinbarung, Absichtserklärung („Letter of Intent“), „Due Diligence“ und Kaufvertrag. In diesem Artikel werden zunächst die ersten beiden Phasen dargestellt.

 

1. Beginn der Gespräche und Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung

Gegenüber einem Kaufinteressenten steht der Verkäufer oft vor einem Dilemma: Einerseits wird der mögliche Käufer einen Kauf nur dann ernsthaft in Erwägung ziehen, wenn er Gelegenheit hatte, sich über die wesentlichen Daten des Kaufgegenstands zu informieren. Bei einem Unternehmen sind dies beispielsweise die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse und die letzten Jahresabschlüsse, bei einer Immobilie etwa die grundbuchliche Situation und die Mietverträge. Andererseits ist dem Verkäufer daran gelegen, diese Informationen soweit wie möglich geheim zu halten.

Diesen Interessenkonflikt kann der Verkäufer durch den Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinba-rung (auch: „Non-Disclosure Agreement“ oder NDA) lösen. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung regelt insbesondere, dass der Kaufinteressent die ihm zur Verfügung gestellten Informationen nicht weitergeben und diese ausschließlich für seine Kaufentscheidung – und nicht für andere wirtschaft-liche Zwecke – verwenden darf.

Eine Vertraulichkeitsvereinbarung ist aus Sicht des Verkäufers allerdings ein stumpfes Schwert, wenn sie nicht eine konkrete Vertragsstrafe für den Fall vorsieht, dass der Kaufinteressent gegen sie verstößt. Denn andernfalls ist der Verkäufer gezwungen, die Höhe des (angeblich) entstandenen Schadens nachzuweisen, was in der Praxis nur schwer möglich ist. Ob sich ein Kaufinteressent al-lerdings auf die Vereinbarung einer Vertragsstrafe einlässt, ist erfahrungsgemäß Gegenstand harter Verhandlungen.

2. Abschluss einer Absichtserklärung („Letter of Intent“)

Schreiten die Verhandlungen zwischen den Parteien voran, empfiehlt es sich häufig, in einem Zwi-schenschritt die wesentlichen Konditionen der beabsichtigten Transaktion in einer Absichtserklä-rung, auch „Term Sheet“ oder „Letter of Intent“ genannt, festzuhalten. Hierzu zählen etwa der Kaufpreis (und ggf. seine Berechnungsformel), der Inhalt wesentlicher Garantien oder auch der weitere Zeitplan bis zum geplanten Ende der Transaktion. Etwaige Unstimmigkeiten oder Missver-ständnisse zwischen den Parteien können dadurch schon zu einem frühen Zeitpunkt aufgedeckt und unnötiger Aufwand vermieden werden. Charakteristisch für einen Letter of Intent ist, dass sein Inhalt – mit Ausnahme einiger besonderer Regelungen (z.B. Exklusivitätsvereinbarungen) – ausdrücklich rechtlich unverbindlich ist. Kommt es zum Abbruch der Verhandlungen, kann also regelmäßig keine Partei hieraus Rechte gegenüber der anderen Partei ableiten. Dennoch sollten weder Verkäufer noch Käufer einen Letter of Intent vorschnell unterschreiben. Denn in der Praxis entfaltet ein Letter of Intent in den späteren Vertrags-verhandlungen eine erhebliche faktische Bindungswirkung. Ist in einem Letter of Intent etwas ver-einbart, würde es für jede Partei sehr schwierig, hiervon später ohne guten Grund abzuweichen.

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Dr. Raoul Dittmar  
Rechtsanwalt
Hamburger Transaktionskanzlei Dittmar Michelsen Mosch LLP. 



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