„Helfer in der Wohnungsnot“

Frederics ist in der Serviced-Apartment-Branche ein Vorreiter. Neben Berlin und München sieht Investor Michael Fischbaum 80 weitere interessante Standorte.


Michael Fischbaum: Knapper Wohnraum und stark steigende Preise geben dem Investor grünes Licht für den Markteintritt (Foto: PR)

DUB UNTERNEHMER-Magazin: Serviced Apartments sind für breitere Investorengruppen als Anlageklasse hierzulande eine vergleichsweise moderne Erscheinung. Frederics jedoch gibt es schon seit den 1960er-Jahren. Vor welchem Hintergrund entstand diese frühe Idee – wie und wann ist sie nach Deutschland gekommen?
Fischbaum: Mein Vater hat sehr früh erkannt, dass große Unternehmen wie die Deutsche Post, die Deutsche Bundesbahn, Siemens oder die Allianz in einer Stadt wie München mit seiner notorischen Wohnungsnot nicht genügend Werkswohnungen insbesondere für die Mitarbeiter hatten, die zwar die Woche über in München arbeiteten, hier aber nicht wohnten. Also hat er Wohnungen aus unserem Bestand komplett möbliert und an diese Firmen vermietet. Das war – zurückblickend betrachtet – eine geniale Idee, eine Pionierleistung. Viele große Firmen brauchten Mitarbeiter, hatten für diese aber keine Wohnungen. Diese Nachfrage konnten wir bedienen. Aus den Wohnungen wurden im Laufe der Jahre Apartments und dann kam sukzessive der Servicegedanke hinzu: So entstanden die Serviced Apartments.

Der Hybrid zwischen Hotel und Wohnung ist seit einigen Jahren ein Trend – was treibt ihn an? Und inwieweit treibt der Hype den Markt? Studien sprechen von höheren Preisen, aber auch von mehr und deutlich größeren Playern am Markt ...
Fischbaum:Eines ist ganz klar: Serviced Apartments gelten in der Investmentbranche als sexy. Wir müssen als Betreiber aber streng darauf achten, dass wir den Service stetig verbessern und ausbauen, ohne die hohe Kostenstruktur eines Hotels zu bekommen. Große Player wie Airbnb als größter Hotelkonzern der Welt, der für uns natürlich eine Herausforderung ist, verschärfen ohne Frage den Wettbewerb. Das ist an sich auch kein Problem. Problematisch wird es nur, wenn an die Wettbewerber unterschiedliche Maßstäbe angelegt werden – sei es bei der Hygiene oder auch beim Brandschutz. Würden die Städte Airbnb die gleichen hohen Auflagen machen wie uns, hätte der Marktführer aus dem Silicon Valley sehr schnell ein größeres Problem. So wie Apple und Amazon, die sich nun ja auch allmählich daran gewöhnen müssen, dass man in Europa Steuern zahlen muss. Der Tod und die Steuer kommen eben immer.

Inwieweit hat sich die Aufenthaltsdauer von Gästen in Serviced Apartments während der vergangenen Jahre verändert? Und welche Konsequenzen ergeben sich daraus für das Management der Immobilien?
Fischbaum: Das hat sich komplett verändert. Früher haben Mitarbeiter vor allem großer Unternehmen monate–, ja oft jahrelang bei uns gelebt. Heute sind wir bei einer durchschnittlichen Verweildauer von sechs bis sieben Tagen, meistens sogar nur von Montag von Donnerstag. Der „long stay“ ist zu einem „short stay“ geworden. Wir bewegen uns von der Kostenseite also in Richtung Hotel –ganz klar nach oben. Für uns bedeutet dies aber auch, dass wir unsere Häuser vor allem am Wochenende mit anderen Gästen füllen müssen und was läge da näher als gezielt Touristen anzusprechen, die bei uns günstiger und auch sehr viel freier und selbstbestimmter wohnen und leben können als in einem Hotel mit seinen starren Riten und festen Zeiten. 

Hoher Anspruch an Wohnungen

Inwieweit konkurrieren Serviced Apartments mit anderen Anbietern wie etwa Budget-Hotels?
Fischbaum: Wir konkurrieren natürlich über die Sterne-Kategorisierung  wie bei Hotels. Vom einfachen Zwei- bis Drei-Sterne-Haus bis hin zum Fünf-Sterne-Standard – feinste Ausstattung in innerstädtischen Top-Lagen, wo unsere Frederics-Häuser angesiedelt sind. In Berlin und in den deutschen „big five“ – davon bin ich überzeugt – werden sich die Serviced Apartments gegen die Budget Hotels schnell durchsetzen, weil das Konzept intelligenter und viel stärker auf die Bedürfnisse der Gäste zugeschnitten ist. In mittelgroßen Städten von der Kategorie Freiburg, Heidelberg, Wiesbaden oder Hannover gibt es noch nicht so viele Serviced Apartment-Häuser, das braucht noch etwas Zeit.

Frederics-Häuser richten sich an gehobene Ansprüche. Wo sehen Sie Ihre Alleinstellungsmerkmale?
Fischbaum: Wir richten an unsere Häuser besondere Anforderungen, was die Ausstattung und die Lage als auch deren Sicherheit betrifft. Dass zu unseren Gästen auch die israelische und die amerikanische Botschaft in Berlin gehören, spricht da eine sehr deutliche Sprache. Deren hohes Anforderungsprofil wäre von den meisten unserer Wettbewerber gar nicht zu erfüllen. Aber wir müssen täglich einen manchmal schmerzhaften Spagat vollführen – trotz erheblicher und steigender Investitionen einen geringeren Preis aufzurufen als vergleichbare Hotels. Die Lage ist von allen Faktoren aber besonders wichtig, weil unsere Gäste in Berlin und München gerne mitten in der Stadt leben und abends im Herzen, am Puls der Städte sein wollen.


Wo planen Sie die nächsten Frederics-Projekte?
Fischbaum: Der Investitions-Fokus in Deutschland liegt ganz sicher auf Berlin und auf den sogenannten „big five“ – Hamburg, München, Köln/Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart. Aber nach unseren Marktanalysen gibt es bundesweit rund 80 Städte, wo Frederics wirtschaftlich Sinn machen könnte. Für uns sind prinzipiell alle Märkte interessant, wo der Wohnraum eher knapp und damit hochpreisig ist. Das ist für uns die Marktberechtigung, das grüne Licht für den Markteintritt.

Wer treibt die Frederics-Idee inhaltlich an und wer ist maßgeblicher Investor?
Fischbaum: Ich agiere gerne als „business–angel“ –  für das operative Geschäft sind meine Manager zuständig. Aber ich weiß aus meiner jahrzehntelangen Erfahrung, was unsere Gäste mögen und unsere Häuser brauchen – und deswegen ist es gut, dass noch alles in einer Hand ist. Auch die Entscheidungswege sind bei uns angenehm kurz – ich muss in der Regel nur bei mir selbst um Zustimmung werben und mich überzeugen. Wenn wir im kommenden Jahr stark wachsen wollen, könnte es aber sein, dass wir dann den einen oder anderen Investor mit an Bord nehmen. Der muss aber nicht nur Geld mitbringen, sondern auch reichlich Expertise.

Bedarf an Serviced Apartment-Häusern in Deutschland wird weiter steigen

Wie beurteilen Sie die Entwicklung der Marktpreise in diesem Segment in den von Ihnen präferierten Lagen in Deutschland?
Fischbaum: Natürlich wird es derzeit nirgendwo billiger, das ist doch klar. Die Preise sind exorbitant angestiegen – in den letzten fünf Jahren in großstädtischen Ballungsräumen um mehr als 50 Prozent. Im Durchschnitt – da können Sie sich vorstellen, was bei Top-Adressen im Einzelfall geboten ist. Aber wenn ich in ausgesuchten Top-Lagen der schönsten deutschen Städte traumhafte Serviced Apartment-Häuser baue, dann ist das wie mit einem Prädikatswein. Das hat erst einmal deutlich mehr mit Passion zu tun als mit dem Streben nach einem sofortigen und möglichst hohen Gewinn. Wir denken als Family Office hier in längeren Zeiträumen und sind damit eigentlich immer gut gefahren. Und wenn Sie die Immobilienmärkte in München bzw. Hamburg mit denen in Zürich und London vergleichen, dann stellen Sie eben auch fest, dass das, was wir hierzulande ein hohes Preisniveau nennen, nicht immer auch ein hohes Preisniveau ist. Zumindest nicht im internationalen Vergleich. Aber auch hierzulande gilt: Die Luft wird dünner.


Wo sehen Sie den hiesigen Markt für Serviced Apartments in fünf Jahren?
Fischbaum: 
Für mich steht außer Frage, dass der Bedarf an Serviced Apartment-Häusern in Deutschland weiter steigen wird – wir bleiben eine Wachstumsbranche. Für die Frederics–Häuser bleibt es aber bei der Strategie, dass „groß“ nicht unbedingt „fein“ bedeutet. Und wir sind lieber fein. Insofern werden wir nur dort investieren, wo wir unseren First-Class-Ansprüchen gerecht werden und unsere Kunden auf hohem Niveau begrüßen können.


Auf welchen weiteren Immobilien- und Investmentprojekten liegt ihr Fokus? Und mit welchem Investmenthorizont agieren Sie?
Fischbaum: Wir werden uns neben der Frederics-Expansion als Family Office verstärkt auch dem Sozialen Wohnungsbau widmen. Das gehört in Zeiten explodierender Wohn- und Mietpreise auch zu unserer sozialen Verantwortung, die wir stark empfinden und der wir stärker gerecht werden können als rein renditegetriebene Investoren. Wir denken hier in Generationen, haben einen Anlagehorizont von 30 Jahren und rufen interessierte Städte und engagierte Oberbürgermeister im gesamten Bundesgebiet auf, sich bei Interesse gerne bei uns zu melden und gemeinsam die akute Wohnungsnot zu lindern. Das ist für beide Seiten eine „win-win-Situation“ und man ist dabei noch Teil einer guten Sache.

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