Betriebsimmobilie

Zur Vorbereitung gehört auch die Klärung aller Fragen rund um die Betriebsimmobilien.

Nichtbetriebsnotwendige Immobilien werden ausgegliedert und in das Privatvermögen übertragen oder verkauft. Bei betriebsnotwendigen Immobilien (z.B. Produktionsgebäude, Lagerhallen) muss grundsätzlich entschieden werden, ob diese im Betriebsvermögen verbleiben sollen und damit in den Kaufpreis einfließen (Wertgutachten!) oder ob auch hier eine Übertragung in das Privatvermö-gen erfolgen soll und die Nutzung durch das Unternehmen später über ein Mietverhältnis geregelt wird.

Dem Vorteil der dann laufenden Mieteinnahmen steht der Nachteil einer verbleibenden Bindung an das Unternehmen gegenüber. Außerdem besteht das latente Risiko – besonders bei speziell auf das Unternehmen zugeschnittenen Immobilien -, dass in schwierigen Unternehmensphasen Aus-fälle oder gar Vermögensvernichtung drohen. Der Verkäufer muss dabei immer bedenken, dass er zukünftig auf die Entwicklung und damit auf die Stabilität des Unternehmens keinen Einfluss mehr hat.

Dokumentation

Vielfach unterschätzt wird die Bedeutung einer soliden Dokumentation der bestehenden Produkte sowie der Unternehmensprozesse. Produkt- und Prozess-Knowhow sind Kernthemen eines jeden Unternehmens und stellen einen wesentlichen Wert dar. Sofern dies in der Vergangenheit versäumt wurde, wäre eine Empfehlung, dies zum Beispiel in folgender Form nachzuholen: Die erforderlichen Inhalte werden skizziert und in eine kleinteilige Gliederung gebracht (Regiebuch). Anschließend können die Inhalte vom jeweiligen Knowhow-Träger mündlich in kurzen Videoclips dargestellt werden.

Die dadurch entstehende Bibliothek lässt sich durch die vorhandene Gliederung komfortabel nut-zen. Erfahrungsgemäß ist dies in vielen Fällen einfacher, als die Erstellung einer umfangreichen schriftlichen Dokumentation.

Profilierung

Sind diese Maßnahmen angeschoben oder umgesetzt, sollte ein Käuferprofil erarbeitet werden, welches später für die Erstellung der Longlist verwendet wird und sicherstellt, dass die Interessen des Verkäufers hier berücksichtigt werden. Haben in der Vergangenheit schon einmal potentielle Kaufinteressenten, vielleicht aus dem Kreis der Kunden oder Lieferanten, angeklopft? Kommen Wettbewerber für eine direkte Ansprache in Frage?

Häufig hilft hier die Erarbeitung eines Stärken- und Schwächenprofils weiter (bspw. nach der be-währten SWOT-Methode), um komplementäre Unternehmen in den Blick zu bekommen. Grund-sätzlich gilt, dass strategische Investoren eher bereit sind, einen Aufschlag und damit einen attrak-tiveren Kaufpreis zu bezahlen, als reine Finanzinvestoren. Dafür sind aber erkennbare Alleinstel-lungsmerkmale oder eine mögliche Skalierbarkeit des Geschäftsmodells bzw. nachvollziehbare Synergieeffekte mit dem (strategischen) Investor notwendig.

In einem zweiten Teil dieses Artikels wird noch auf die Themen Mitarbeiter, Investitionen, Bilanzstruktur und Kaufpreisgestaltung eingegangen und alle Punkte schließlich noch einmal in einer Checkliste zusammengefasst.

Unternehmensverkauf - Gute Vorbereitung bestimmt den Erfolg Teil II

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