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Problemfall Grundsteuer

Bundesrichter halten Steuer für verfassungswidrig. Der Reformdruck steigt. Drei Berechnungsmodelle stehen zur Auswahl, aber keines ist ohne Tücken. Eine neue Studie sagt jetzt dramatische Folgen für Bürger und den Fiskus voraus.

Wohl keine Steuer ist derart ungerecht wie die Grundsteuer. Bei zwei Immobilien mit gleichem Marktwert kann die Steuerbelastung für den Eigentümer extrem verschieden sein. Grund sind die veralteten Einheitswerte, anhand derer Immobilien heute bewertet werden. Seit Jahren ringen die Länder um eine Reform. Ergebnislos. Im Dezember platzte den Richtern des Bundesfinanzhofs (BFH) der Kragen. Sie hegen ernste Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Steuer und legten sie dem Bundesverfassungsgericht vor (Az.: II R16 13).

Steuerjuristen sind sich einig, dass Karlsruhe die Steuer kippen wird - ungewiss ist nur, wann das Urteil kommt und welche Übergangsfrist das Gericht dem Fiskus einräumen wird. Und die ist extrem wichtig. Denn eine Neubewertung aller 35,2 Millionen Grundstücke braucht viel Zeit. Verwaltungsexperten rechnen mit bis zu fünf Jahren, beginnend mit dem Zeitpunkt, ab dem klar ist, wie neue Bewertungsregeln aussehen sollen. Noch ist man davon aber weit entfernt.

Diskutiert werden derzeit drei Modelle. Doch egal, auf welches die Politik sich einigen wird: Es kommt zu Verwerfungen. Soll das Aufkommen von derzeit gut zwölf Milliarden Euro konstant bleiben, drohen Millionen Grundbesitzern und damit Wählern zum Teil erhebliche Steuererhöhungen.

Wie groß die Verwerfungen werden könnten, belegt eine neue Studie des Instituts Finanzen und Steuern. Die Steuerexperten Daniela Nehls und Wolfram Scheffler untersuchten exemplarisch die Folgen einer Reform am Beispiel der Stadt Fürth. Dort wurden sämtliche Grundstücke erfasst, und dann wurde die Grundsteuerlast ermittelt: sowohl für das "Äquivalenzmodell" als auch für das "Kombinationsmodell" und das "Verkehrswertmodell". Weil für Letzteres einige Daten nicht verfügbar sind, waren einige Berechnungen nicht möglich.

Zentrales Ergebnis: Selbst wenn Gemeinden über Änderungen des Hebesatzes ihr Gesamtaufkommen konstant halten, wird die Reform Millionen Verlierer hervorbringen. Beim Äquivalenzmodell werden 43 Prozent der Immobilienbesitzer mehr Steuern zahlen müssen - im Durchschnitt etwa doppelt so viel wie bisher zahlen. Beim Kombinationsmodell müssten 47 Prozent mit Mehrbelastungen rechnen, die im Schnitt sogar noch etwas höher als beim Äquivalenzmodell wären. "Die Streuung ist so stark, dass sich aus dem Mittelwert keine belastbaren Aussagen für die Auswirkungen auf das einzelne Grundstück ableiten lassen", so die Studie. Im Klartext: Kein Grundbesitzer kann auch nur erahnen, wie viel ihn eine Reform kosten würde. Entsprechend groß dürften die Sorgen vor einer Reform und der Groll gegen die Politik sein.

Denkbar wäre daher, dass die Politik nach der Maxime handelt: Kein Eigentümer soll durch die Reform belastet werden. Die Steuerschuld müsste also auf die bisherige Höhe gedeckelt werden - eine teure Option, wie die Berechnungen zeigen: Beim Äquivalenzmodell käme fast jedes dritte Grundstück in den Genuss dieser Deckelung. Dadurch sinkt das Steueraufkommen um 39 Prozent. Beim Kombinationsmodell müsste gar bei 80 Prozent die Steuerlast gedeckelt werden; der Aufkommensverlust betrüge 15 Prozent.

Die Politik hat also die Wahl zwischen Pest und Cholera: vergrätzte Wähler oder ruinierte Kommunalfinanzen. Der einzige Ausweg wäre, tatsächlich die Grundsteuer zu deckeln und die Kommunen anderweitig zu kompensieren. Geld genug ist schließlich da: 2014 machte der Staat das dritte Mal in Folge einen Haushaltsüberschuss.

Äquivalenzmodell

Um den Grundstückswert zu ermitteln, wird die Grundstücksfläche mit der Äquivalenzzahl für unbebaute Grundstücke von 0,02 Euro qm multipliziert. Der Gebäudewert wird anhand einer typisierten Gebäudefläche und dessen Nutzung ermittelt.

Kombinationsmodell

Für den Grundstückwert gelten die Bodenrichtwerte. Der Gebäudewert errechnet sich aus Nutzung und realer Fläche.

Verkehrswertmodell

Für unbebaute Grundstücke gelten die Bodenrichtwerte als Maßstab. Für individuell genutzte Liegenschaften wird mit statistischen Verfahren aus der Kaufpreissammlung ein Wert ermittelt; gewerbliche Grundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

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