Immobilien-Roundtable: „Die Party zieht vom Haus in den Garten“

Anreize statt Mietpreisbremse

Baustelle Wohnraummangel: Von Mitte 2018 bis Mitte 2019 haben sich die Immobilien in vielen deutschen Metropolen nochmals deutlich verteuert

Baustelle Wohnraummangel: Von Mitte 2018 bis Mitte 2019 haben sich die Immobilien in vielen deutschen Metropolen nochmals deutlich verteuert (Foto: Getty Images/ROBOTOK)

Welche Renditen sind derzeit im Markt realistisch?

Heinen: Unsere Anleger im Privatkundenbereich erwarten auf Fondsebene im Durchschnitt rund sechs Prozent jährlich. Unsere institutionellen Investoren haben eine Renditeerwartung von rund 7,5 Prozent, die wir gut darstellen können. Damit liegen wir klar oberhalb von den Renditen, die aktuell im Bestandsbereich ­geboten werden. Dort sind bei den bestehenden ­Angeboten 2,5 bis maximal 3,5 Prozent erreichbar.

Thies: Wir bieten klassische Mezzanine-Finan­zie­rungen. Die Definition und Ausgestaltung dieser Kapi­talüberlassung kann stark variieren. Wir konzen­trieren uns im Sinne unserer Anleger auf einen so­genannten Preferred Return – also einen bevorrechtigten Zinsanspruch vor dem Projektentwickler selbst. Sicherheit steht also vor Renditemaximierung. Daher können wir mit einem definierten Zins kalkulieren. Im Ergebnis liegt dieser auf Investorebene bei sechs Prozent.

Schütz: Wir sehen, dass Rendite für Anleger nicht mehr die alleinige Rolle spielt. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Niedrigzinsumfelds suchen Anleger zunehmend nach Sicherheit und Stabilität. Genau das bieten Hotelinvestments. Hotels in Deutschland sind mit sehr lang laufenden Pachtverträgen ausgestattet. Hinzu kommt die Übernahme wesentlicher Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten durch den Betreiber, bei dem wir sehr großen Wert auf die Erfolgsbilanz und Bonitätsstärke legen. Das sorgt bei den Anlegern für einen ruhigen Schlaf. Wir haben bislang 22 Hotelfonds aufgelegt und davon mittlerweile 17 Häuser verkauft. Die Anleger dieser Fonds haben ihr eingesetztes Kapital mehr als verdoppelt. Zuletzt haben wir einen Hotelfonds angeboten, der eine jährliche Ausschüttung von 5,5 Prozent bietet. Eine ähnliche Ausschüttung streben wir auch beim nächsten Produkt an.

Aus der Politik kommt zunehmend Gegenwind. In Berlin wird das Thema Mietpreisbremse oder sogar Enteignung diskutiert. Für Sie nachvollziehbar?

Schütz: Man hat das Gefühl, dass die Politik an dem Ast sägt, auf dem sie selbst sitzt. Wenn ich mir die Wohnungsbaugenossenschaften in Berlin anschaue, stellen diese pro Jahr nur wenige Hundert Wohnungen fertig. Gebraucht werden aber über 25.000. Deswegen ist die Politik schlecht beraten, die Investoren mit dem Thema Mietendeckel oder mit noch Schlimmerem zu vergraulen. Berlin hat seinerzeit sein Tafelsilber an Immobilien verkauft und viele 100 Millionen Euro eingenommen, weil man mit dem Haushalt nicht zurechtkam. Dennoch spricht kein Mensch darüber, dass es gerade die heute kritisierten Investoren waren, mit denen man sehr gern Geschäfte gemacht hat. Und die Politik nutzt ja selbst alle Spielräume aus. Seitdem die Grunderwerbsteuer freigegeben wurde, sind die Steuersätze drastisch nach oben gegangen. So sind die Einnahmen von sechs Milliarden auf 14 Milliarden Euro im vergangenen Jahr hochgeschnellt.

Hofmann: Schwarze Schafe bei den großen privaten Wohnungsfirmen haben besonders in Berlin durch ihr Handeln und Kommunikationsfehlleistungen Politik und Öffentlichkeit gegen sich aufgebracht und damit großen Schaden für die Branche angerichtet. Aber in Berlin stammen drei Viertel aller Investitionen nicht von den kommunalen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften, sondern von Privatinvestoren. Wenn man diese vergrämt, passiert von dieser Seite natürlich gar nichts mehr. Und die Politik braucht den Mut, im Wohnungsbau Prioritäten zu setzen. An die ausgedehnten Kleingartengebiete in vielen deutschen Großstädten traut sich kaum jemand heran. Ihre ursprüngliche Funktion als Versorgungsgärten für die Arbeiterschaft haben sie verloren. Nicht umsonst sind sie nicht verkauft worden, sondern verpachtet, um sich noch Flächenreserven zu erhalten. In städtischen Lagen könnten Zigtausende Wohnungen entstehen, wenn man einen Teil der Flächen umwidmen würde.

Heinen: Die Politik geht Wege, die populistisch angehaucht, aber wenig pragmatisch sind. Die Berliner Landesregierung doktert nur an den steigenden Mieten herum, bekämpft aber nicht deren Ursache: den massiven Wohnraummangel. Nur mehr Angebot stabilisiert die Preise nachhaltig. Wäre es nicht alles so traurig, könnte ich mich als Unternehmer freuen, da wir von dieser Politik indirekt profitieren könnten. Statt Anreize für „mehr bauen“ zu setzen, werden Investoren vergrault, das wird ein weiter sinkendes Angebot zur Folge haben. Bei gleichbleibender Nachfrage heißt das: steigende Preise. Da wir die von uns gebauten Wohnungen überwiegend direkt an Eigennutzer verkaufen, wird uns der Mietendeckel als Immobilienentwickler nicht wirklich treffen.

Thies: Um die herausfordernden Aufgaben der Wohnraumpolitik zu lösen, braucht die Politik private Investoren. Und die Investoren benötigen die Unterstützung der Politik. Deswegen müssen beide Parteien im Schulterschluss agieren – die Wohnungsnot in den Metropolregionen kann nur durch neues Wohnraumangebot gelindert werden. Investoren müssen sicher an ihrem Image arbeiten. Ein Beispiel ist der soziale Wohnungsbau: Projektentwickler stehen im Ruf, ausschließlich Luxusbauten zu errichten. Das ist absolut unrichtig. Wir haben diesbezüglich klare Anforderungen zu erfüllen. In München etwa entfallen rund 30 Prozent unserer fertiggestellten Wohneinheiten auf den sozial geförderten Wohnungsbau.

Teil 1: Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Teil 2: Anreize statt Mietpreisbremse

Teil 3: Passt der Online-Vertrieb zur Immobilienbranche?