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Objekte der Begierde

Immobilien zählen zu den beliebtesten Investments. Statt direkt zu investieren können Anleger über Fonds, Aktien und Zertifikate mit geringerem Kapitaleinsatz Risiken streuen.

Eigner Herd ist Goldes wert. Dieses Motto wählen immer mehr Bundesbürger und investieren in Immobilien. Und doch gibt es Nachholbedarf. Während zum Beispiel mehr als 95 Prozent der Rumänen, 78 Prozent der Spanier und 75 Prozent der Griechen eine Immobilie bewohnen, die ihnen oder der Familie gehört, sind es in Deutschland nur rund 52 Prozent der Menschen – das ist europaweit der vorletzte Platz vor der Schweiz. „Die Zuwanderung aus dem Ausland und die starke Einkommensentwicklung erhöhen insbesondere in den Metropolen die Nachfrage nach Wohnungen“, erklärt Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW). Allerdings bindet ein derartiges Investment enorm viel Kapital. Entwickelt sich der Standort nicht wunschgemäß oder gibt es Probleme mit Nachbarn, Miteigentümern oder Hausverwaltung, sind Ärger und oft auch Verlust programmiert.

Fachwissen nutzen

Einmal investieren und sich um nichts mehr kümmern müssen – das ist der Vorteil, den ein Immobilieninvestment in Form eines Fonds bietet. Offene Immobilienfonds verzeichneten lange Jahre großen Zulauf. Allerdings kam es im Zuge der weltweiten Immobilien- und Finanzkrise zu einem dramatischen Einbruch, als Anleger reihenweise ihre Fondsanteile zurückgeben wollten. Dies brachte viele der Portfolios in große Schwierigkeiten, einige mussten sogar geschlossen und dann abgewickelt werden.

Vertrauen ist zurück

Inzwischen zählen diese Anlagevehikel wieder zu Depotbausteinen, denen Anleger gern vertrauen. Aus gutem Grund: Im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber Mindesthalte- und Kündigungsfristen beschlossen; der plötzliche Abzug von großen Teilen des angelegten Kapitals ist damit schwieriger geworden, Panikverkäufe und ein Straucheln der Fonds, wie sie in der Vergangenheit auftraten, werden so verhindert. Kein Wunder also, dass laut dem Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) Anleger im ersten Halbjahr 2015 bereits mehr als 1,6 Milliarden Euro investierten. Die Ratingagentur Scope erwartet aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und der stetig steigenden Nachfrage nach Sachinvestments, dass die Netto-Mittelzuflüsse offener Immobilienfonds im Jahr 2015 über denen des vergangenen Jahres liegen werden. „Haupttreiber sind die niedrigen Zinsen und die attraktiven Ausschüttungen. Die Letztgenannten liegen weltweit immer noch bei drei bis vier Prozent, in Frankreich bei den börsennotierten Immobilienaktien sogar bei fünf Prozent“, erläutert Michael Lipsch, als Senior Portfolio Manager bei der Kapitalanlagegesellschaft NN investment partners verantwortlich für den NN (L) European Real Estate Fund. Lipsch: „Das erhöht bei niedrigen Zinsen die Nachfrage – und treibt so die Kurse in die Höhe.“ Doch es wird künftig für Fondsmanager schwieriger, qualitativ hochwertige und gut zu vermietende Immobilien zu finden. Sonja Knorr, Analystin bei Scope Ratings: „Aufgrund teilweise überhitzter Core-Immobilienmärkte investieren Fonds verstärkt in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen.“

Mehr Qualität gefordert

Als Core-Immobilien bezeichnen Fachleute Immobilien in sehr guten Lagen, die langfristig an solvente Mieter vergeben sind. Dazu zählen zum Beispiel Luxus-Einkaufsmeilen in Großstädten. Doch die Zahl dieser Top-Immobilien ist begrenzt. Daher weichen Fondsmanager häufig in Mittelstädte aus, die aktuell immer stärker vom Immobilienboom profitieren. Mieter verlangen zunehmend besondere Qualitätsmerkmale. Dazu zählt unter anderem die Nachhaltigkeit von Gebäuden. Mit der kann zum Beispiel der WestInvest InterSelect punkten. Der Fonds wurde von Scope bereits im Jahr 2013 als Immobilienfonds mit den meisten zertifizierten nachhaltigen Gebäuden im Portfolio ausgezeichnet. Entscheidend für den Erfolg von Immobilienfonds sind die Standorte der Fonds immobilien sowie der Portfolio-Mix. So investiert der Fonds Grundbesitz Europa der Kapitalanlagegesellschaft Deutsche Asset & Wealth Management seit mehr als vier Jahrzehnten in ausgewählte europäische Immobilien. Derzeit setzt er vor allem auf Objekte in Deutschland, Großbritannien und Frankreich.

Alternative Aktien

Einen anderen Investmentansatz verfolgt der Fonds Ve-RI Listed Real Estate der Fondsgesellschaft Veritas. Anstatt in bestimmte Immobilien investiert der Fonds in REITs. Dies sind Immobilienunternehmen, deren Aktien an der Börse gelistet sind. Hauke Hess, Geschäftsführer bei Veritas Investment, sagt: „Eine derart breite Diversifikation mit so vielen Immobilien kann ein Privatanleger mit direkten Einzelinvestments niemals darstellen. Diese Art des indirekten Immobilieninvestments mit breiter Diversifizierung reduziert das Anlagerisiko hinsichtlich der einzelnen Objekte, bezüglich der einzelnen Aktien im Fonds und im Hinblick auf regionale Gegebenheiten.“ Ähnliche Vorteile bieten auch Zertifikate, die einen Immobilienindex als Basiswert aufweisen (siehe Tabelle). Die Wertentwicklung etwa der Immobilienzertifikate der Hypovereinsbank und von Vontobel zeigt, dass sie mit anderen Immobilienanlagen durchaus mithalten können.

Immobilien: Objekte der Begierde

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