Das Portal für Unternehmer, Gründer und Investoren
 

Kauf und Verkauf von Unternehmen und Immobilien in Hamburg

Hamburg ist wirtschaftlich erfolgreich. Bundesweit erreicht es das höchste Bruttoinlandsprodukt pro Kopf. Diese Wertschöpfung leistet vor allem der Mittelstand: Obwohl Hamburg zweitgrößte Stadt Deutschlands ist, hat mit der Beiersdorf AG nur ein Dax-Unternehmen seinen Sitz in der Hansestadt. Prägend für Hamburg und sein Umland sind die erfolgreichen – häufig inhabergeführten – mittelständischen Unternehmen. Zudem zählt Hamburg deutschlandweit zu den attraktivsten Immobilienstandorten. Grundlage hierfür sind die hohe Lebensqualität, das konstante Bevölkerungswachstum und die bundesweit höchste Kaufkraft.

Für Investitionen in Hamburger Unternehmen und Hamburger (Gewerbe-) Immobilien gibt es also gute Gründe. Aber auch die Frage des Verkaufs des eigenen Unternehmens oder eines Teils davon kann sich stellen – sei die Entscheidung strategisch bedingt oder Bestandteil einer Nachfolgeent-scheidung. Ein Grund für den Verkauf von Immobilien kann das derzeit hohe Preisniveau gerade im Großraum Hamburg sein.

Vor diesem Hintergrund soll im Folgenden ein erster rechtlicher Überblick zu Herangehensweise und Ablauf des Kaufs bzw. Verkaufs eines Unternehmens oder einer (Gewerbe-) Immobilie gege-ben werden. Bei derartigen Transaktionen bestehen trotz der unterschiedlichen Kaufgegenstände zahlreiche Parallelen. Dies gilt erst recht, wenn eine Immobilie nicht als solche im Wege eines „Asset Deals“, sondern mittelbar über die Gesellschaftsanteile einer Besitzgesellschaft durch einen „Share Deal“ übertragen wird. Vereinfacht lässt sich der Prozess in vier Phasen unterteilen, wobei diese Phasen in der Praxis teilweise parallel verlaufen: Vertraulichkeitsvereinbarung, Absichtserklärung („Letter of Intent“), „Due Diligence“ und Kaufvertrag. In diesem Artikel werden zunächst die ersten beiden Phasen dargestellt.

 

1. Beginn der Gespräche und Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung

Gegenüber einem Kaufinteressenten steht der Verkäufer oft vor einem Dilemma: Einerseits wird der mögliche Käufer einen Kauf nur dann ernsthaft in Erwägung ziehen, wenn er Gelegenheit hatte, sich über die wesentlichen Daten des Kaufgegenstands zu informieren. Bei einem Unternehmen sind dies beispielsweise die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse und die letzten Jahresabschlüsse, bei einer Immobilie etwa die grundbuchliche Situation und die Mietverträge. Andererseits ist dem Verkäufer daran gelegen, diese Informationen soweit wie möglich geheim zu halten.

Diesen Interessenkonflikt kann der Verkäufer durch den Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinba-rung (auch: „Non-Disclosure Agreement“ oder NDA) lösen. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung regelt insbesondere, dass der Kaufinteressent die ihm zur Verfügung gestellten Informationen nicht weitergeben und diese ausschließlich für seine Kaufentscheidung – und nicht für andere wirtschaft-liche Zwecke – verwenden darf.

Eine Vertraulichkeitsvereinbarung ist aus Sicht des Verkäufers allerdings ein stumpfes Schwert, wenn sie nicht eine konkrete Vertragsstrafe für den Fall vorsieht, dass der Kaufinteressent gegen sie verstößt. Denn andernfalls ist der Verkäufer gezwungen, die Höhe des (angeblich) entstandenen Schadens nachzuweisen, was in der Praxis nur schwer möglich ist. Ob sich ein Kaufinteressent al-lerdings auf die Vereinbarung einer Vertragsstrafe einlässt, ist erfahrungsgemäß Gegenstand harter Verhandlungen.

2. Abschluss einer Absichtserklärung („Letter of Intent“)

Schreiten die Verhandlungen zwischen den Parteien voran, empfiehlt es sich häufig, in einem Zwi-schenschritt die wesentlichen Konditionen der beabsichtigten Transaktion in einer Absichtserklä-rung, auch „Term Sheet“ oder „Letter of Intent“ genannt, festzuhalten. Hierzu zählen etwa der Kaufpreis (und ggf. seine Berechnungsformel), der Inhalt wesentlicher Garantien oder auch der weitere Zeitplan bis zum geplanten Ende der Transaktion. Etwaige Unstimmigkeiten oder Missver-ständnisse zwischen den Parteien können dadurch schon zu einem frühen Zeitpunkt aufgedeckt und unnötiger Aufwand vermieden werden. Charakteristisch für einen Letter of Intent ist, dass sein Inhalt – mit Ausnahme einiger besonderer Regelungen (z.B. Exklusivitätsvereinbarungen) – ausdrücklich rechtlich unverbindlich ist. Kommt es zum Abbruch der Verhandlungen, kann also regelmäßig keine Partei hieraus Rechte gegenüber der anderen Partei ableiten. Dennoch sollten weder Verkäufer noch Käufer einen Letter of Intent vorschnell unterschreiben. Denn in der Praxis entfaltet ein Letter of Intent in den späteren Vertrags-verhandlungen eine erhebliche faktische Bindungswirkung. Ist in einem Letter of Intent etwas ver-einbart, würde es für jede Partei sehr schwierig, hiervon später ohne guten Grund abzuweichen.

Das interessiert andere Leser

  • Struktur braucht Zeit - Dietmar Beiersdorfer zum HSV-Umbau
    Struktur braucht Zeit - Dietmar Beiersdorfer zum HSV-Umbau

    Dietmar Beiersdorfer hat eine Vision: die arg gebeutelte Traditionsmarke HSV zukunftsfähig aufzustellen. Über den langen Restrukturierungsprozess, kurzfristige Erfolge und neue Spielregeln.

  • Das Kreditgespräch gedanklich vorbereiten
    Das Kreditgespräch gedanklich vorbereiten

    Wie Firmenchefs ihrem Banker offen und plausibel ihre Zukunftsfähigkeit darlegen können.

  • Ob Betriebsablauf, Arbeitsschutz oder Produktqualität – als Leitungsorgan der Gesellschaft tragen GmbH-Geschäftsführer viel Verantwortung.
    Haftungsrisiken minimieren

    Ob Betriebsablauf, Arbeitsschutz oder Produktqualität – als Leitungsorgan der Gesellschaft tragen GmbH-Geschäftsführer viel Verantwortung.

  • Niederlagen nutzen
    Niederlagen nutzen

    Im Exklusivinterview mit dem DUB UNTERNEHMER-Magazin verrät Wladimir Klitschko, warum er für die Niederlage dankbar ist und wie er seine Karriere als Dozent gestaltet.

  • Besser streiten
    Besser streiten

    Konflikte können Geschäftsbeziehungen nachhaltig beschädigen. Ein Rechtsanwalt erklärt, wie Mediation besonders in Franchise-Systemen zu besseren Lösungen führt.

  • Mahnung für Maas
    Mahnung für Maas

    Die EU-Kommission fordert, das Insolvenzrecht zu vereinheitlichen – doch Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) zaudert. Warum es Zeit zu handeln ist.

  • Bio, Burger, Balkongarten
    Bio, Burger, Balkongarten

    Immer mehr Kunden legen Wert auf Bio-Produkte statt Erzeugnisse aus Massentierhaltungen. Fünf der wichtigsten Ernährungstrends im Überblick.

  • Interview mit Martina Koederitz (IBM)
    Watson spricht bayrisch

    Iron Man hat Jarvis, IBM hat Watson. Das intelligente Computersystem ist aber kein Science Fiction. Watson soll aus der Datenflut lernen.

  • Vom Sattel in den Job - Mentoring und Praktika für Top-Sportler
    Die Spitzenkräfte von morgen

    Top-Athleten haben kaum Zeit, sich auf das Leben nach der Sportkarriere vorzubereiten. Mentoring-Programme und die DUB Praktikantenbörse unterstützen sie auf ihrem Weg in den Beruf.

  • Last minute für Feinschmecker
    Last minute für Feinschmecker

    Zwei Ex-Google-Mitarbeiter wollen mit ihrem Start-up Table4You die Gastronomie-Szene in Deutschland aufmischen.

  • asant verändert die digitale Transformation Wirtschaft und Gesellschaft. Die CeBIT 2016 zeigt, was die Zukunft bringt.
    Humanismus auf der CeBIT

    Auf der CeBIT 2016 stehen der Mensch und sein Einfluss auf eine digitale Wirtschaft und Gesellschaft im Mittelpunkt. Ein Blick auf die wichtigsten Trends.

  • Fördern und vorleben
    Der Transformation vorangehen

    Beim DUB-Talk beschrieben drei Entscheider, wie sie die Digitalisierung in ihrer Firma umsetzen. Dabei entdeckten sie an ihren Firmen ganz neue Seiten.

  • Sei dein eigener Regisseur

    Keine Lust mehr auf die alte Firma? Worauf Führungskräfte bei beruflichen Veränderungen achten müssen, sagt Coach Claudia Michalski.

  • Rotes Tuch Digitalisierung
    Rotes Tuch Digitalisierung

    Zu teuer, zu komplex, zu wenig Personal: Das Thema Industrie 4.0 wird von der Mehrheit der Mittelständler kritisch gesehen.

  • Friedman schlägt Schumpeter
    Kampf der Top-Ökonomen

    Werden in Krisen innovative Unternehmen geboren? Die Theorie von Schumpeter sagt ja, die von Friedman nein. Wer hat Recht?

  • Kopenhagens Must-Sees
    Kopenhagens Must-Sees

    Wie wäre es mit einem Wochenend-Trip nach Kopenhagen? Wir haben die besten Locations für Sie aufgestöbert.

  • Gekommen, um zu bleiben
    Gekommen, um zu bleiben

    Kommt das nächste Apple, Google oder Microsoft aus Deutschland? Diese drei Newcomer haben das Zeug, zu bleiben.

  • Bock auf Gründen
    Bock auf Gründen

    „Ich hab keine Ahnung von Steuern, Miete oder Versicherungen“ – der Tweet einer Schülerin sorgte für eine riesige Debatte. Auch über das Gründen wissen Kids zu wenig.

  • Lexus-Europa-Chef Alain Uyttenhoven: Hybrid ist die Zukunft
    Hybrid ist die Zukunft

    Lexus-Europa-Chef Alain Uyttenhoven spricht über die Evolution alternativer Antriebe als Antwort auf immer strengere Umweltauflagen.

  • Aus Scheitern wird man klug
    Erfolgreich scheitern

    Mike Mühlberger hat seinen hochdotierten Job als BMW-Manager geschmissen, um die deutsche Start-up-Szene aufzumischen. Ein Porträt.

  • Neues Erb-Gesetz 2016
    Neues Erb-Gesetz

    Brüssel mischt die Karten neu: Ein Gesetz regelt Erbschaften in der Europäischen Union. Ein Experte erklärt, welche Aspekte Unternehmer beachten müssen.

  • Wenn Eltern gründen

    Nicht immer gelingt der berufliche Wiedereinstieg nach der Familienphase. Vor allem Frauen müssen oft zurückstecken. Die Flucht nach vorn: eine Unternehmensgründung.

  • Chinas Konzerne kaufen am liebsten in Deutschland ein
    Chinas Hunger auf deutsche Unternehmen

    Chinesische Investmentbanker suchen in Deutschland nach Fusions- und Kaufkandidaten. Dabei hat es ihnen eine Branche besonders angetan

  • Bei Übernahmen schwinden die Kräfte
    Bei Übernahmen schwinden die Kräfte

    Verpatzter Auftakt: Das neue Jahr beginnt mit einem Fehlstart bei Fusionen und Übernahmen. Im Januar schreckten die Unternehmen angesichts der Unsicherheiten an den Märkten und eines schwierigen ...

  • Starthilfe für Start-ups

    Bund und Länder fördern Start-ups durch eine Vielzahl von Wettbewerben und Preisgeldern. Eine Untersuchung der knauserigsten und spendierfreudigsten Regionen.

  • Am Ziel vorbei
    Am Tag nach dem Klettergarten

    Teamveranstaltungen sollen Spaß machen und die Mitarbeiter motivieren. Doch der Effekt ist selten auf Dauer. Über gelingende soziale Systeme am Arbeitsplatz.

  • Objekte der Begierde

    Immobilien zählen zu den beliebtesten Investments. Statt direkt zu investieren können Anleger über Fonds, Aktien und Zertifikate mit geringerem Kapitaleinsatz Risiken streuen.

  • Schlaue Schokolade
    Schlaue Schokolade

    MARS-Schokoriegel schmecken nicht nur gut – Unternehmer können von dem Familienunternehmen viel lernen. Einblick in eine außergewöhnliche Firmenkultur.

  • Systemische Betrachtungen bei der Nachfolge in familiengeführten Unternehmungen

    Manchmal gelingt eine Nachfolge nicht, weil systemische Wirkungsgesetze nicht beachtet werden. Acht Grundregeln, die es zu beachten gilt.

  • Wenn die E-Mail vom Chef gefälscht ist
    Wenn die E-Mail vom Chef gefälscht ist

    Organisierte Banden versuchen mit neuen Maschen, Mittelständler um viel Geld zu bringen.

Zu den Autoren

Dr. Raoul Dittmar  
Rechtsanwalt
Hamburger Transaktionskanzlei Dittmar Michelsen Mosch LLP. 



Dr. Jan Christoph Mosch   
Rechtsanwalt
Hamburger Transaktionskanzlei Dittmar Michelsen Mosch LLP. 

DUB-Unternehmensbörse

Bei der Deutschen Unternehmerbörse können Sie Verkaufsangebote und Kaufgesuche inserieren.
Jetzt nach Verkaufsangeboten für Unternehmen suchen!
Suchen
Jetzt Newsletter bestellen
DUB-Themennewsletter
monatlich & gratis
Was Unternehmer wissen müssen
DUB-Börsennewsletter
wöchentlich & gratis
Die neusten Angebote und Gesuche auf einen Blick